一个月“加息四次”！北京楼市风云突变，全国性变局将至

今天（6月5日）北京《新京报》旗下的公众号报道一个重要新闻：

北京部分银行把首套房房贷利率上调为基准利率的1.1倍；二套住房按揭贷款上调至基准利率的1.2倍。

目前5年期以上商业贷款基准利率是4.9%。上调10%，就是5.39%；上调20%，就是5.88%。

而此前，在北上广深等一线城市，首套房至少可以打9折，也就是享受4.41%的利率。

从4.41%到5.39%，利率上浮了0.98%。央行在加息的时候，一般每次加息0.25个百分点。也就是说，从5月初到6月初，短短一个来月的时间里，北京楼市已经变相加息了两轮，相当于央行4次“标准力度”的加息！

上图是过去两个降息周期和一个加息周期的简略情况，图中展示的是一年期定期存款的基准利率。

通过上述表格我们可以看出，在上个加息周期（2010-2011）期间，央行只加息了5次，每次0.25个百分点，就让楼市入冬，让经济充分感受到了下行压力。

而从2012年开始的降息周期，足足降息8次（还辅以准备金率的降低），并给房贷利率最低打了8折，才启动了楼市。这告诉我们，由于经济迟迟未能转型，我们对房地产的依赖度在上升，对低利率环境的依赖度在上升，而对加息的敏感度在上升。

可以这样说：如果此次北京楼市贷款新政在全国全面推行，楼市将受到非常沉重的打击。即便是从9折到1.1倍，也相当于加息了4次，其力度已经达到了上次加息周期的8成。

此前我们在专栏里讲过，由于CPI仍然维持通缩水平，目前中国不具备正式加息的条件。国家为了管控房价，事实上开启了对楼市的定向加息。一是针对特殊的城市，一是针对特殊的客户。

假设一个客户从银行贷款500万买房，还款期为20年，如果按照基准利率打9折计算，月供是31390元；如果上浮利率10%，则月供达到34084元，每月负担上升了8.6%。这对于一个工薪家庭来说，压力将是非常明显的。

而且，你一旦以利率上浮方式贷款，后面的正式加息之后，你的利率仍然是上浮的，压力会更加沉重。

受“3・17”楼市调控影响，北京房地产市场正在迅速降温。刚刚过去的5月，北京新建商品住宅共网签2912套，同比下降38%。

在今年春节之后的楼市调控中，北京一马当先。除了出台最为严厉的政策之外，还公布了雄安新区的规划，以及呼之欲出的中央政务区。在定向加息上，北京也走在前面。目前上海深圳广州只是将首套房恢复到了基准利率而已。

事实上，由于央行收紧流动性，银行获得资金成本也在上升，如果继续维持房贷折扣，银行将无利可图。所以，如果央行不放松银根，未来会有越来越多的城市提高房贷利率。

楼市正面临一个新时代，这就是对炒房客的“温水煮青蛙”。如果你这个时候，还希望未来两年房价大涨，并据此投资，很有可能落入流动性紧缩带来的陷阱。

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