特稿 | 调控政策后，谁还在买北京学区房？

4月29日，北京气温超过了33摄氏度，这是这个城市66年来4月最热的一天。数百名家长聚集在西城区不到500平米的小型会场内。他们慕名而来，想向京城某“升学专家”寻问进入北京知名中小学的渠道。

按照惯例，当时北京各个公共场所的供冷系统还未开始运作。场内空气闷热难挡，汗臭味夹杂，幼童哭喊的声音不时响起。

家长们的热情却丝毫不减。在将近3个小时的时间里，他们用笔记下升学专家口中的每一个要点，拍下每一张幻灯片，甚至偷偷录音，稍有听不清处便集体发出抗议，害怕遗漏任何一个信息点。

今年春天，财新记者在北京多个升学讲座现场见到类似的景象，甚至有老人和孕妇挤坐其中。

楼市调控政策和入学政策的密集出台，学区房市场剧烈震动，打碎了不少北京家长此前为孩子设计的升学计划。

3月起，北京重拳“围堵”畸高楼市，并着重针对学区房连出“杀手锏”——如 “认房又认贷又认离”，二手房首付比例提升至60%，过道房等“异形房”不具备入学资格，学区房产品住宅平房被纳入限购范围。在北京，学区房已成为不少家庭换房链条的重要一环，近年这个城市房价上涨多从学区房开始。

楼市调控政策和入学政策的密集出台，学区房市场剧烈震动，打碎了不少北京家长此前为孩子设计的升学计划。

4月下旬，北京各区县发布入学政策，变动程度不一。学区房房价高企的海淀、西城两区增加登记入学、全区派位的入学方式，以供给更多的名校入学机会，弱化学区房概念。而朝阳、丰台两区则分别划出时间线，对相应群体购买的学区房实行“多校划片”。

北京的学区房市场交易因此暂告胶着，但暗流仍在涌动。一连串新政牵动着北京家长的神经——变幻局势下，怎么让孩子争得一张好学校的入场券，不靠学区房，还能靠什么？

“去西城上学，孩子就不用一天上几个辅导班了”

将位于东城区的100平米的新房换成西城区53平米的老房子，林燕（化名）并非没有产生过心理落差。

在财新记者的采访中，她反复强调两处房子居住环境的差异，“原来的房子住着还是比较舒服的”，“西城居住环境肯定是没有（以前）好的”。

为什么换房？是要为还在上幼儿园的孩子占一个在西城区上学的“坑”。林燕告诉财新记者，原小区配套学校的质量她“看不透”，另一方面，即便是小学水平尚可，“现在小升初（实行）锁区制，只能在锁定的学区内上学，中学质量也是堪忧”。

为了给小孩创造“好的学习环境”，林燕最终下定“狠心”，以每平米超过10来万，总价600多万的价格在西城区换购了一处学区房。

买学区房前，林燕和丈夫做过仔细考量。西城区整体学校“都还可以”，而海淀学校质量差异大，要费心选择，“海淀好的小学学区房价格已经超过西城（平均水平）了”。

更重要的是“海淀不少中学都是点招，要通过各种各样的课外辅导才能上一个还可以的初中”。“海淀拼娃”盛名在外，林燕不想早早就将孩子送入奥数班。西城优质中小学集中，入学方式以划片就近入学为主，如果选择了一个不错的学区，“孩子上中学基本就不用操心了”。

多位北京家长告诉财新记者，买学区房更看重的是孩子此后能不能升入优质中学，“好初中意味着好高中，继而是上好大学”。根据中商产业研究院数据，2016年，在北京各区中，海淀区有13所重点中学402人考入清华北大，“清北率”占比超6成，跟在其后的是西城区，这一数字超过3成。

但林燕不想让孩子去海淀上学，“为了冲刺好中学，（小孩）一天要上好几个辅导班，周末也都被排满了”“那种辅导班除了升学，还有什么意义？考上清华北大又如何？”

“不追逐那些所谓的教育资源，在这大都市的残酷竞争中该何去何去。”她希望通过购买学区房，换得自己的孩子不需要过早进入竞争残酷的学习环境，“能够按照自然规律去成长”，“不一定要上高精尖（的学校），但是也不能去那种犄角（学校），没人管”。

在学区房购买者聚集的网上社区，很多家长表示，西城优质教育资源均衡，为了孩子上学求稳，他们更倾向于选择西城。

“从小地方考出来，深知教育艰难”

林燕也希望在北京长大的孩子可以不用重复自己的苦学遭遇。

“知识在某种程度上确实改变了我的命运。”林燕原籍山东，2001年考入北京的某重点大学，随后读研落户，在京安家。“山东的学生学得非常非常苦，我们当时很羡慕北京的孩子，他们300分就能升学。但山东孩子500多分什么也上不了。”

2001年，山东省普通高考报名人数达38.9万人，居全国之最。同年北京报考人数约为6.3万。当年录取林燕的大学在山东招生仅120人，而在北京的录取人数为400人。

李芹（化名）也是出于同样的理由，才在西城区换购了一处50多平米的老房子。李芹来自三大高考大省之一的湖北，2000年考进一所重点大学，“在那个小城里，考上大学是一件不容易的事”。作为应试教育的获胜者，李芹很重视下一代的教育，但也“深知其中艰难”。

2006年春天，李芹辞去了一个三线城市大型国企的稳定工作，跳上了一辆开往北京的火车，“我要留在北京”。

刚落脚北京，她租住在五环外一间不足6平的平房小屋里，“门一打开，就碰到了床”。每天天没亮就出门，搭乘两个多小时的公交到达上班地点，在车上看着天一点点地亮起来，“就算这样，我内心还是充满了希望”。

2012年，她和丈夫买了第一套房，在北京安家的愿望终于落地。四十多万的首付依靠两人多年积蓄，再跟亲朋好友借钱凑得。

2016年，儿子逐渐长大，一家三口还挤在一张1.5米的床上，客厅住着老人，放着饭桌。40平米的一居室显得拥挤。与此同时，北京房价不断飙升，儿子即将升入小学，换房势在必行。

为了“在教育上尽量给孩子帮助，让他在学业上走得更好”，李芹将房子换到了西城，希望“孩子上学稍微容易一点”。

“这次绝对不能退让，让了就垮了”

“我们买房掏了七、八百万，当时买的时候（每平米）还不到7万。这学最后没上成，房价肯定又会跌。”朝阳区4月底颁布入学新政后，胡女士开始连日到朝阳区教委门口的抗议。

她口中价值七、八百万的房子位于芍药居北里小区。在朝阳区此前的学区划片规则中，这个小区仅对口一所学校——人民大学附属中学朝阳学校。

照朝阳区的新政规定，6月30日后拿到房产证的房子一律“多校划片”。这种入学方式不再实行一个学校对应一个小区，而是将某个热门学校划至多个片区，同时一个小区能够对应几所学校。

以芍药居北里小区为例，此前该小区仅对口人大附中朝阳学校一所学校，但是新政后该小区又增加了对外经济贸易大学附属小学和樱花实验学校两所家长眼里质量相差甚远的学校；此外，未来另一个小区樱花园小区也可以参与对人大附中朝阳学校学位的争夺。

人大附中朝阳学校在多份网络的学校排名中都跻身 “朝阳前十”。该校是朝阳区与人大附中的合办校，属“十二年一贯制”学校。2016年，该校副校长闫艳晨在接受媒体采访时称，前十名考入人大附中朝阳学校的学生，高中三年将到人大附中本部就读。

还未拿到房产证的胡女士急了。人大附中朝阳学校位于芍药居北里小区内，她自认为，学校建在小区内，就应该让小区的小孩就近先上，“最关键是要把芍药居先解决了，有空余（学位）再解决别的（小区）”。

事实上，这已不是胡女士第一次为“房子”和“小孩入学”奔波了。2012年胡女士购入了芍药居1号院的房子，但是“到14年、15年时，这个房子就被划出去了”。“被划出去”是指人大附中朝阳学校不再是该小区的对口小学。

时逢房价上涨，胡女士迅速抛售了不具学区房意义的芍药居1号院房子。其后，通过对朝阳区划片政策的判断，她购买了芍药居北里小区的房子，但不想“又被划了出去。”

胡女士的孩子今年仅2岁，“每年都在变”的政策让她决定向教委提出抗议，要求对于所在小区执行“单校划片”。她表示，“这次绝对不能（向政策）退让，让了就垮了”。

“没有什么能够阻挡一个母亲为孩子换好学校的决心”

同在芍药居北里小区的何女士也参与了对家门口的这所“好学校”的“保卫战”，她的运气比胡女士好一些。

何女士早就拿到了房产证，如果按照今年的政策，她的小孩可以“单校划片”，直接进入人大附中朝阳学校就读。但是近年北京入学政策的频繁变动仍让她如坐针毡，“没有官方文件（确保）6月30号之前拿到房本的就能上人大附中朝阳学校”“(谁知道)明年会不会有7月30日、8月30日（的划线规定），10年后，我们还能不能上得了人大附中朝阳学校初中呢”。

何女士的小孩今年2岁，与北京成千上万个家长一样，早在孩子刚出生时，何女士就开始操心孩子入学上小学的问题。

去年，她将位于海淀的房子换成了芍药居北里的房子，原因是原小区对口的中学“一年只有5个人能考上一本”。选择芍药居北里小区，是因为在这里购房的性价比高，“可以上（人大附中朝阳学校）”，“又不用买（无居住意义的）过道房或一居室”。

何女士告诉财新记者，为了换购芍药居北里的小区，她向亲戚借了200万。现在，她不能接受家庭付出了这么大的成本，却面临可能要上樱花园实验学校“这样的学校”的风险。

“没有什么能够阻挡一个母亲给孩子换到好学校的决心。”何女士对“孟母三迁”的故事感同身受。她告诉财新记者，如果未来不能确保孩子能上人大附中朝阳学校，还是会考虑通过换房“给孩子一个好的教育环境”。

“但是，这边房子（芍药居）价格确实也跌了”，何女士担心，未来若学区政策再生变动，他们抛掉现有的房子，“换到能够上（好学校）的房子，可能一家四五口只能挤在30平米的房子里了”。

和政策赛跑的北京家长

“如果北京把教育问题解决了，就没有学区房这个概念了。凭什么我们奋斗了10年，要为此买单？”3月份在接受财新记者采访时，林燕正意气难解。她没有足够的运气能赶在3.17前对购买的房子进行网签。

3月17日，北京祭出“史上最严限购令”，购买二套房将“认房又认贷”，首付比例提升至60%，这意味着林燕要比原计划多掏出将近150万的首付资金；而如果放弃买房，她则同样要面临巨额的违约金。

为了筹集资金，她和丈夫四处向亲戚和朋友举债，甚至有长辈“急得高血压都犯了”。她形容当时的状态“就像是被掐着脖子，不吃饭就饿死，吃呢也吞不下”。

李芹也被3.17楼市政策“卡”住了，政策变化后，她的资金缺口达60万，若不卖房，需要承担近94万的违约金。知道3.17政策的那一刻，李芹“彻底懵了”，她甚至认为，在北京十多年的打拼可能“一夜之间，化为乌有”。

2017年的春天，李芹第一次对北京的升学之难有了切身感受。她最终多处借钱，补上了资金缺口，硬着头皮完成了换房交易，“自己的房子已经卖掉了，不继续的话，能怎么办？”

4月27日晚，西城区入学政策公布，李芹发现“西城变化不大”，但她仍有余悸，担心政策会“再生变故”，房子目前还处在交易流程中，“审核、批贷放款、缴费审核等流程节点都很慢”。

在孩子的升学上，北京的家长仍在和政策赛跑。一名北京家长告诉财新记者，为了能让孩子稳妥地进入理想的小学，她打算等政策明朗后再入手西城区房子，因此只能让小孩“超龄入学”，前提是要托熟人到医院为孩子“开一张多动症证明”。■