从“安居”到“乐业”，江岸区法院“三力共治”书写物业纠纷诉源治理最优“答卷”【江城“枫”景】

突出“靶向开方”，激活自治力

物业纠纷频发，“症结”何在？立案庭对近年来办理的物业纠纷开展调查研究。

“业主不满意物业服务，为了‘争一口气’起诉的情况很常见。”

“物业服务公司大多是小微企业，不少公司管理确实有问题。”

……

一路梳理下来，从源头减少物业纠纷的思路变得清晰，立案庭逐渐蹚出一条“靶向施诊”的新路径。

一方面，深入了解业主司法需求，针对性答疑解惑，引导业主理性对待物业服务。另一方面，精准绘制物业纠纷“热力图”，对纠纷数量较多的公司量身定制“法律体检”，编发《物业服务宣传手册》，引导公司合法经营。

武汉某物业服务公司就从中享受到了“实惠”。2023年9月，该公司服务的小区业主集体拒缴物业费，公司到法院咨询如何解决，诉前调解团队法官舒婷了解情况后，上门走访听取业主代表意见，发现路面积水清扫不及时等“状况”堪忧，业主拒缴物业费“事出有因”。

对此，舒婷法官为公司开具“整改清单”，公司照单全收，物业服务水平提高，业主也舒心，2024年以来绝大多数业主主动缴纳了物业费。

从“解问题”到“找问题”，转变的是工作方法，提升的是自治能力，迈出的是脚步，温暖的是民心。

用活“精网实格”，凝聚共治力

“法官，您教的方法太有效了！因为房子漏水，本来物业和业主吵得不可开交，没想到真让我调解了，太有成就感了！”

收到物业送来的“最美调解员”锦旗，台北街道桃源社区“微格格”辛阿姨脸上满是笑容，向常驻社区服务的法官说道。

在桃源社区，像辛阿姨一样的“微格格”还有很多。

2023年3月以来，台北街道创新“精网实格”治理机制，将社区网格细分为微网格，每个微网格配备至少2名“微格格”，“微格格”从本小区楼栋的热心志愿者、老干部等人员中产生，成为“精网实格”生力军。

作为桃源社区的“结对”单位，立案庭主动提供法律服务，以物业纠纷这类基层常见的纠纷化解为重点，将20名热心调解的网格员、“微格格”纳入法院特邀调解员队伍。

新生力量有了，还需要引导他们向“调解端”和“疏导端”用力。

为此，立案庭通过定向联络、邻里走访等形式，与网格员、“微格格”共同开展物业纠纷排查，采取“法官（助理）+调解员”结对派驻模式，“线上+线下”开展调解指导，助力网格员、“微格格”提升调解能力。

复制推广“桃源模式”，江岸区法院继续结对新村街道黑泥湖社区等10余个社区，特邀调解员队伍中网格员、“微格格”人数已扩展至50余名。

做实“联动联治”，夯实执行力

“物业纠纷千头万绪，法院不能唱‘独角戏’，而是要和其他治理主体共建共治共享。”2024年初，立案庭与区房管局物业科、街道社区等进行常态化联席协商，立案庭负责人谈到物业纠纷诉源治理思路，得到各单位一致赞同。

思路有了，后续工作随之展开。

在社区设立诉讼服务站、法官工作室，让物业纠纷就地化解；

邀请物业服务企业、小区业主代表观摩典型物业纠纷示范调解，以典型个案释法说理带动“治理一片”；

定期召开联席会议共商难题，联合化解业主车辆违规占道、老旧小区漏水等纠纷30余起；

……

“多亏了法院和街道的协调，换来了我们的安心和小区的和谐。”新村街道某小区业主代表说道。

2024年初，因对物业服务质量和收费标准有分歧，小区业主和某物业服务公司“闹了不愉快”，公司将几十名业主诉至法院，立案庭诉前调解团队与小区所在街道、司法所共同开展化解工作，数名业主当场支付所有差欠的物业费。

基础工作扎实，考核机制发挥着十分重要的作用。2023年底，在江岸区法院推动下，区委政法委将“万人成讼率”纳入全区绩效考核体系。立案庭借着这个“东风”， 充分发挥考核“指挥棒”作用，受理物业纠纷时即将纠纷对应街道社区录入智慧法院信息系统，实现评价期内纠纷信息一键导出、指标情况定期通报，推动形成诉源治理“一盘棋”。