【ABS评论】中国REITs联盟秘书长王刚：REITs发展基于租赁，最大阻碍源于税收

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国内REITs正成为房地产行业一个正在兴起的热点。自2014年首单类REITs 股权投资产品“中信启航”落地后，REITs在中国正式面世。相较欧美发达国家的REITs水平，中国的REITs还处于萌芽阶段。眼下，房地产行业融资渠道收紧，REITs被视为房地产行业久旱之后的甘霖。

从去年国庆后开始的一系列调控中可以看出，房地产行业融资渠道全面收紧。银行信贷窗口指导、中基协4号文、银监会限制信托资金。房地产行业流动性全面萎缩，而扶持合规融资成为房地产行业急需解决的问题。在此背景下，REITs横空出世成为沙漠中的一片绿洲。据中国REITs联盟秘书长王刚介绍，目前，我国国内REITs产品主要分两类：一类是CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）；一类是类REITs产品。截至至今，国内市场中，CMBS产品共有11只，规模约440亿元，类REITs产品共有24只，规模约550亿元。此前，由万科担保的鹏华前海万科REITs产品属于市场中的个例。今年8月底，勒泰集团联合中联基金发行的第一单不依赖评级的类REITs产品成为了下半年的房地产业内焦点。

从当前的中国国内市场情况来看，与REITs相关的宏观调控政策有两条底线：一是“房子是用来住的，不是用来炒的”；二是坚持“金融稳定”底线不动摇。为此，中基协会长洪磊此前曾提出，要在租房租赁市场大力发展REITs。王刚提出要大力发展公募上市REITs。在明确的政策指导思路下，我国REITs未来的发展路径已经十分明朗，依托租房租赁市场的公募REITs将成为我国REITs的发展方向。

租房租赁市场不同于大众概念中的房地产市场。有不少业内人士纷纷感叹，租房市场1.5%至2%的收益率还不如银行定存利率，甚至有房地产租赁行业业内人士透露称，“房地产租赁企业能实现保本就很不错了，大多数都处于亏损状态。”所以，依托租房市场的REITs是否有利润空间呢？

对此，王刚给出了不一样的答案。租房租赁市场收益率低，存在多数企业处于亏损状态的客观事实，但这个问题可以通过改革改变。王刚表示，土地增值税是压缩租房市场企业利润空间的主要因素，“中国土地增值税在30%至60%之间，拿房成本过高导致企业利润下降，但这可以通过改革解决。 ”

实际上，深圳市已经在这方面做出了表率。今年9月1日， 深圳 市规划国土委发布《 深圳 市人民政府关于完善土地供应管理的若干意见》，根据该《意见》内容，对于划拨土地的使用方式中提到，“只租不售的人才和保障性住房、创新型产业用房用地”也能成为申请划拨土地的对象。这意味着，深圳市未来的租房市场土地将不收取土地出让金自然也就不涉及土地增值税，这将大大减低租房业务的拿地成本从而增加企业利润空间。因此，租房租赁市场的REITs产品收益空间可以随着政策改革得到释放。

王刚表示，“现在市场上REITs产品的优先级收益率普遍在5%至7%左右，次级更高。如果基于租房租赁市场的REITs产品收益率不足4%的话就没有意义了。政策支持是至关重要的。”此外，王刚预测，根据美国REITs市场占比20%套算的话，中国未来万亿租房市场中REITs产品的规模至少达到2000亿元以上。以2014年为我国REITs元年计算的话，3年时间内REITs规模已经从平地起步发展至当下接近1000亿元的规模。可能在未来2、3年后，我国REITs市场规模就能达到2000亿元的水平。

依托租房市场能确保REITs服务于房地产的居住属性，公募上市发行则是确保REITs不引发金融风险的保险。王刚认为，公募上市发行REITs既能够照顾到大众利益也能确保监管有效性。

首先，公募化与私募化最大的区别在于客户定位不同。私募产品有200份申购上限，且最低认购金额100万元起，这对于普通老百姓而言是望尘莫及的门槛。而公募就没有那么多限制，能够惠及广大老百姓。

其次，上市发行意味着REITs产品需要接受交易所监管。在吸取了此前一系列金融乱象的教训后，监管层明显对于防范金融风险的意识显著提高。最近，以数字货币为基础的ICO被及时叫停，有效的把影响控制在一个较小范围内。只有监管到位才能控制金融风险。

REITs本身作为一种周期较长、现金流依赖资产端运营的产品，除了要求金融机构本身具有扎实的投研能力外，还要求金融机构具有专业运营能力。通过运营提升资产价值是保障REITs产品顺利运营的关键因素。在这方面，王刚指出，为了解决金融机构运营方面的短板，现在中国REITs联盟正积极拓展资源池，联系专业租房市场企业加入，打造由金融机构负责资金、实体企业负债运营的运作模式，实现专业的事交给专业的人去办。如今，自如、魔方公寓、8号桥等项目就是这种模式的试水案例。

另一方面，我国的REITs发展也并非顺风顺水。据王刚透露，眼下国内REITs推进过程中最大的阻碍来自于财税方面。