上海小中介，遭遇“生死劫”

一个普通的夜晚，我路过去年帮忙卖房的小中介门口，发现竟然已是人去楼空。

被除掉店名的门头上，残留着斑驳的痕迹，我还清楚的记得，那位60多岁的店主老爷叔，派头十足对我说：

“小姑娘侬放心，爷叔一定帮侬卖特。”

而在不远处，两家新开的中介门店坐落在一片新房中，明晃晃的店招，整齐的工作服，还有一个个 年轻挺拔 的身影。

两个场景，就这样在一个平凡刺骨的冬夜交汇了。

我突然意识到，原来被这个时代 重伤 的，不仅仅是买房人，还有那些散落在城市角落里的小微中介。

01

市场正经历空前的“马太效应”

我从一房一万数据库中，整理分析了2015年至今，上海大小中介的交易份额占比变化。

每个数据的背后，缀满着时代的记忆。

注：数据截止到2024.12.23。

通过这份数据，加上个人曾在某头部房产代理公司工作的经历，我把上海中介市场划分成3个阶段：

第一个阶段，2015年-2017年。

这期间最为标志性的事件，是2015年链家通过并购德佑完成在上海市占的快速扩张。

第二个阶段，大约2018年到2021年。

这期间上海中介市场涌现了大量的加盟品牌，易居的房友、原萃的几亩置业（原萃隶属于中原集团）、龙湖 塘鹅，甚至红星美凯龙等“编外”企业也纷纷下场。

可能很多小伙伴还有记忆，那几年家门口原来好好的夫妻老婆店，在某一天突然就换了光鲜的招牌。

这些品牌无论通过直营，还是让小微中介 “翻牌” ，都希望快速推进市场占有率。

对应上图的数据，我们也能看出端倪，这期间头部中介的成交套数总量出现 滞涨， 甚至在2019年滑落至16.57%。

随着2021年对二手市场的调控加强，以及加盟市场的竞争白热化， 僧多粥少 的局面逐渐形成。

加上不可抗力的因素，不少加盟品牌面临来资方的压力，开始 收缩甚至破产清盘。

第三阶段，2022年至今。

2022年加盟热潮退去，小微中介又麻利的换回了熟悉的门头。

原以为可以安稳度日，不想却在2023年被打破了平静。

根据一房一万数据显示，2023年头部中介 猛增到22.09%。 从去年TOP10的总销售套数占比来看， 一大半都来源于头部中介。

当然，小中介不是没有经历过市场份额被挤压的时代。

比如2018年，当时TOP10几乎占据半壁江山，如果加上非中介的成交占比，合计的销售套数 超过72%。

但当时TOP2-10的中介公司占比都较高，并没有强大的寡头效应。

进入23年，除了小中介整体的市占份额连续两年缩减外，更重要的是 头部中介与Top2之间的身位被快速 拉开 了。

到今年， 这个差值已经扩充到了10年来最高峰20.5%。

越来越多客户选择在头部中介完成交易，也进一步挤压了小中介，甚至中型中介的市场空间。

一场空前的 马太效应 ，正在悄悄来临。

然而，影响小中介生存的还不仅于此。

02

“三五年后，担心小中介要遭团灭”

虎哥，我认识了6年的好朋友，上海人，中介这碗饭一吃就是20多年。

几年前，虎哥从大中介的管理层出来后，和两个老同事在静安开了一家3个人的小中介门店。

靠着积攒了十几年的客户好口碑和街坊关系，租赁、代办、二手房成交等等，小门店陆陆续续有着还不错的收入。

“2019年到2021年那会都挺好的，高峰期我们这小店的年营业额能 干到300多万 。”

被问到这几年对小中介最大的影响时，虎哥脱口而出：

“经济环境的影响太大了。”

《 安家》 剧照

通过聊天，我基本上把影响归结为3点：

1、大中介的资金监管，小中介做不到。

据虎哥所说，从去年开始，他们陆陆续续遇到不少房子里面有 各种抵押、经营贷 之类的情况。

这样的房子一方面他们 不敢接 ，出了事 没法兜底 ，另一方面，客户也不放心在小中介做。

“现在很多客户即使找小中介，也会去交易中心的资金监管窗口要求做这个。”

加上客户换房的频次减少，以往第二次、第三次交易通常会选择小中介的老客户越来越少了。

2、小中介赖以生存的包租，利润下滑严重。

在虎哥眼里，上海中介基本分为三层：头部中介，腰部中介，小微中介。

前两层中介公司，自身的实力能为客户实现资金监管， 区别 在于中介费的点数差异。

光前两类中介就 截流了绝大部分客户， 对虎哥这样的小中介来说， 包租就成了主要的盈利来源。

他告诉我，这两年包租的利润下滑主要来自两方面：

第一，来租房的客户消费降级了。

比如原来租三房的，现在变两房，两房的挤挤变一房，导致 大户型越来越难租出去了。

“我手上有一套3房的，当时收来的价格是1.4万/月，已经空关了3个月了，损失了有4万2，所以现在只要1万5也租啊，也比空关来得强。”

第二，房租下滑，挤压了利润空间。

他告诉我，像这些房子一般收来都是签长期，比如6+1（7年）,7+1（8年），也有10年的。

但受到房租整体下滑的影响，虎哥手上的一房和两房，租金的 平均跌幅大概在15%-20%， 3房跌幅更厉害。

加上房子收来后还会翻新装修，一房的装修成本大概10万，两房15万，三房要20到23万。

原本可以回本的周期，现在被拉长了。

加上个别房源的空关，导致虎哥店里的利润几乎 腰斩 。

3、大中介不断从下面抽人，小中介留不住。

据了解，市面上绝大部分小中介采用的是 “无底薪+高提成” 的模式，其他基本保障也极少。

头部和部分大中介采用 底薪+提成 ，加上正常缴纳社保等，人员自然就向大中介流去。

而流向头部的中介里，通常都是资深业务员，手上有一定的客源和资源，小中介留人难度加剧。

这3点，正是当下小中介面临的生存困境。

《安家》剧照

被问到对未来的打算时，虎哥爽气的说：

“做不下去了，就把小店一关，就大中介混着呀。”

最后在挂电话前，我问虎哥， 最担心 的事是什么？