30,964元/平方米｜宝龙拿下杨浦中环自持商办地块

市中心区又有一幅高自持要求的商办土地出让。

在今日举行杨浦区定海社区C1-2地块出让活动中，五家房企进入最后的竞拍，包含宝龙，正荣，华润，华发等。最终，宝龙以29.8亿的价格拿下地块，楼板价达到约2.7万元/平方米，如果扣除需要无偿建成移交政府的10,000平方米的博物馆面积及建筑成本，该幅地块的实际楼板价达到约3.1万元/平方米。考虑到开发商需要自持60%的办公及100%的商业面积达到20年，这个价格实属惊人。以周边4元左右的租金来算，未来建成的办公楼的毛收益率仅有3.0%左右.

由于自此拍卖由电子报价，在竞拍的途中，某个开发商手滑，把18.9亿输错成了189亿，让现场的公证处人员忙活了一阵。这也不是第一次的商办火拼，在上月，珠海华发以22.3亿元，楼板价2.57万/平方米拿下的外环外的七宝商务区地块，需自持80%商业50%办公20年。

地块位置

从位置上来看，该幅地块位于杨浦中环内，北侧紧邻在建的北横通道，南侧距离12号线地铁站200米，不算是地铁上盖。而且周边环境较为破败，多为老式公寓、工程、体育馆等，城市面貌非常之差。

一句话来形容：“不那么适合做商办”。

项目实景

此前前海人寿与杨浦科创手撕江浦公园站的上盖商办地块，最终拉到45000的楼板价，杨浦科创拿下这块地是为帮助李尔定制其下周总部，但前海人寿也属于虎口拔牙。同样在12号线沿线离市中心更远的地方，这么破旧的地方，依然吸引5家开发商前来角逐，而且还要接受魔鬼般的出让条件：

无脑自持

延续了今年以来上海的出让政策，地块内60%的办公与100%的商业需要自持，也就意味着开发商如果追求资金回笼，就只能靠这40%的办公面积了。

活雷锋造博物馆

项目还要帮杨浦造一个建筑面积10,000平方米的市级传媒出版类特色博物馆，建设标准不低于10000元/平方米，先不说这出版博物馆是什么鬼东西，1个亿的造价是摆在那里了，而且还占了地上的计容面积。除此之外，还要建设超过6千平方米的各类配套设施。

三落保平安

更加难搞的是，整个项目的经营过程中均应遵守符合数字传媒产业功能定位、税收属地征管、属地注册登记的要求，实现“功能、税收、注册”三落地。还要设置出版类国家重点实验室、大学生创业实习平台、数字出版云计算中心、数字传媒研发设计中心、数字媒体制作与推广中心等。这就不是一般人能理解的了

地块详细参数

从一手土地来看，上海的住宅已经进入的招挂拍时代，大型房企的优势越来越强，对自有资金的要求、政府关系的要求、自持的要求已经让中小开发商压得喘不过气。而商办的开发政府也采取越来越高的标准，自持大部分面积且需要税收落户，这也设置了一道比较高的门槛。总的来说，赚傻钱的日子结束了。上海在看项目的各类机构可能有200-300家，可以说是千奇百怪。而一年的一手土地也就几十块，僧已经是粥的10倍，怎么玩？

这么变态的出让条件，开发商为什么依然前仆后继？一句话概括就是，有地就有希望，没地就真的死了。

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