北京 | 加快建设北京城市副中心——城市政策跟踪系列（三）

北京通州区“双限”政策优化，取消了在通州落户、纳税或社保满3年的限制，与上海类似政策力度较小且为结构性放松，预期以刺激区域刚性需求释放为主。

继广州、上海后，北京对通州区的购房“双限”政策进行优化，即取消了在通州落户、纳税或社保满3年的限制。 2015年《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》要求，在通州买房除需满足北京限购政策外，还需满足通州区的相关限制政策，因此被称为“双限”政策。此次政策放开后，凡是在通州区落户和就业的家庭，只要符合北京市限购条件即可。 目前北京城六区首套/二套的首付比例为30%/50%，贷款利率为LPR+10BP/LPR+60BP，非城六区首套/二套的首付比例为30%/40%，贷款利率为LPR/LPR+55BP，限购条件是京籍家庭限购2套、单身1套，非京籍5年社保或纳税限购1套。

2023年北京新房市场量价齐升，改善性需求的释放推动成交结构向中高面积段、中高价位段转移。 根据北京市统计局和中指数据，2023年北京新房量价齐升：销售面积811万方，同比上涨9%，销售均价58712元/平方米，同比上涨8%，且中高面积段（90-200平方米）和中高价位段（500-1000万元）的占比分别提升10pct和8pct。另外，在土地市场上，2023年北京共成交61宗宅地，成交规划建面582万方，同比上涨20%，出让金合计1741亿元，同比上涨8%，但单看宅地成交楼面价，出现了10%的下滑至29908元/平方米。

通州区作为北京城市副中心，围绕着“数字经济、现代金融、先进制造、商务服务、文化旅游、现代种业”六大产业集群加快建设。 2023年1-11月，副中心新设市场主体超2万户，同比大幅上涨37%，其中2023年有17家央企二三级公司实现落户，43家高端商务服务企业实现入驻，51个金融及关联项目相继落地等。副中心后续将继续培育壮大六大产业集群，大力引进龙头企业、领军企业、链主企业，促进上下游、左右链企业加快集聚。

政 策力度较小，与上海类似采取结构性放松，预期随着通州相关规划落地，将以释放刚性购房需求为主。 从通州的发展规划上看，近几年区域内企业、学校、医院、园区等数量快速增长，有助于有序有效有力推动中心城区非首都功能和人口向城市副中心疏解，更好实现职住平衡，因此本次政策的放松预期将会带来需求的释放，尤其是人口流动下创造的新增刚性需求。重组仍然是全年主旋律，2024年的机会主要来自于资产质量优质的困境反转型公司。

风险提示： 市场需求加速下行。