文章主要讨论了成都新房市场的现状，涉及多个项目的价格、供应情况、产品类型以及市场环境和竞争情况。文章指出，尽管这些项目在新房市场中出现供不应求的情况，但二手房市场的竞争和新产品冲击使得开发商不得不调整价格策略。同时，文章还分析了不同区域的市场环境和项目特点，以及未来市场的发展趋势。
文章介绍了成都新房市场的全面起飞，包括量价猛涨和供不应求的情况。多个项目进入尾盘阶段，开发商涨价，网红项目抓住价格高点出货。
文章分析了万达一号、汇厦少城琴台府和长冶南阳御龙府等项目的价格、地段、产品特点和市场环境。这些项目面临新产品冲击和二手房市场竞争，价格策略调整。
文章讨论了当前不限购时代的市场环境，以及新房和二手房市场的竞争情况。同时，分析了不同区域的市场特点和供应情况，以及未来市场的发展趋势。
文章指出，在当前市场和产品的双重挤压下，新房的保值能力有限，购买决策应基于自住、出租和学位的考量。
最近成都新房全面起飞，量价猛涨，甚至在宏观数据上，成都新房市场已经出现了供不应求，大量新房进入尾盘阶段，刺激开发商涨价。
甚至有很多当年的网红项目，也在抓住这波价格高点出货，万达一号的37栋、汇厦少城琴台府最后剩余的几十套，以及网传的长冶南阳御龙府9栋。
几个项目捂盘这么多年，每年都是有持有成本的，从开发商的视角来看，这些老掉牙的项目，
如果还有继续增值的空间，绝不会拿出来
。
如果从地段的角度来看，三个项目分别是老城区、高新南、天东比较核心的位置，甚至汇厦少城妥妥的0.5环线，青二书包房，整个片区都缺新房供应。
它们共同的问题都在于，
全部都是老产品
，万达一号三个大户型，得房率全部只有80%左右，T3的清水房，单价1.7-2.2万/㎡
（优惠后预估最低1.6-2.1万/㎡）
。
这个价格看起来很低，特别是你拿它跟天新其它新房比，即便是兴隆湖也得卖你2.5万/㎡，更不用提已经上3万的天西几个大平层豪宅。
但你看完二手房的成交价，估计就冷静了，万达当前带装修的二手，基本和这个清水预售价是一样的，减去4%优惠，
二者价格相当于持平
。
一旦进入二手房市场，就是来自天西新房2.5以及3.0规划下，新产品的有力冲击，即便是从强势的地段来分析，同处天东中央商务区的中海天府里、天府公园未来城也是其潜在竞争对手。
或许这个楼盘自住尚可，但市面上很多人所探讨的剪刀差实际并不存在，开发商抢跑出货也跟市场火爆没关系，
纯粹是被新产品搞到心态爆炸了。
南阳御龙府面临的市场环境也没好多少，特别是新川新房大幅下调价格预期以后，南阳御龙府网传的预售价大约2.3万/㎡
（清水）
，建面100/117㎡，
总价大概230-260万
。
而二手房带装修的价格，基本也是这个价位，考虑到现在开盘给优惠是基操，估计和万达一号一样，扣掉装修来算，基本就没剪刀差，新房/二手房价格持平。
在这个单价之下，不仅有新川的蜀道宽境1T2/2T2的板楼竞争
（最便宜的时候单价1.9万/㎡左右）
，还有同地段下，次新大户型产品的围追堵截。
如果最终预售价格锁定在2.3万/㎡，最高兴的恐怕是9号楼对面的业主，毕竟人家当年是1万出头到手。
从产品来看，不仅已经过时了，
最小的100㎡小套三还有异形房
，已经是古早时期设计，在当今的新房市场早就绝迹了。
这类产品继续捂下去，还能跟随土地价格上浮的空间，已经覆盖不了持有宗地成本以及开发建设利息。
当然，仅从总价段来看，230-260万左右，新川目前只有这一个新房可选，同地段二手房在这个价位，品质只会更低，买来自住是可以，投资不必有太多幻想。
高新南在售项目
三个楼盘中，人民公园对面的汇厦少城，价值逻辑跟上面这两个有所不同，我个人预估市场反馈也会更好，主要是出租需求以及学位有优势。
但从产品上，
3T8的塔楼结构，加上81-96㎡的紧凑小户型，纯粹的刚需房规划
，这80多套全现房，也不是新建设项目，属于以往剩余清水房扫尾。
所以这个项目和西派少城这类内环线产品还有所不同，土地使用年限、实际房龄都偏大，不算严格意义上的预售新房，叫预售老房可能更贴切。
而同一个小区的二手房，成交价也只在2.5-2.7万/㎡左右，根据置业顾问目前释放的消息，汇厦这80多套，
均价在2.55万/㎡左右，而且是清水
。
三个楼盘在当下不限购时代，都不约而同选择了朝自家小区的二手房价格看齐，不能说是巧合，只能说早就已经算好了用总价优势来换单价的劣势。
从更宏观的土地市场来看，选择这个时间点也很巧妙，成都主城乃至南门各个区域，大部分新房都已经完成了以价换量，五城区速度应该还会更快。
以高新南为例，在金泰和序、蜀道宽境清盘后，明年高新南不仅是新房青黄不接，价格也很难再压到400万以内，这一点从土拍指标就可窥见一二：
后续土地出让大部分都控制了容积，大户型、高总价产品应该会成为主流，至少也会向新川天郡这类改善看齐，400W+的起步价才能上车。
而控容之后，总供应量也会相应减少，新房和二手房一样，都是以价换量，不过是反向换，以低供应，来换价格的持续上扬。
明年上半年，主城将面临一个低供应空档期：
青羊区：书香云锦为代表在尾盘阶段，新开的青羊馥棠销售速度较快，新供应土地至少要到明年年中才能亮相。
武侯区：主要供应集中在武侯新城北区，目前关注度较高的中铁建宸语府销售jiao、西璟天玺、领樾销售情况一般，但本身市场声量也一般。
成华区：臻礼著、中环天宸均需要拼手气且推盘节奏较慢，天悦云萃进入尾盘阶段，至少在6月之前不会有新开项目。
锦江区：主供应林家坝区域，目前新房143新产品总价500W+，也基本清盘，除了鹭湾锦上映剩余少部分，后续400万以内完全停供。
高新南：新川方向只有蜀道宽境、新川天郡两个热度居高不下，特别是蜀道宽境基本成了143㎡，总价最低、学区尚可的唯一一个选择，同户型其它项目只剩500万级。
金牛区：唯一供应还算充分的区域，主要供应区域在国宾和北部新城，但保利国宾和煦、华侨城熙城里等热门项目，总价段均有上浮，低总价房源非低楼层基本清空。
我相信后续还会有更多悄悄捂盘后，再次少量供应市场的尾盘突然亮相，基本也都参照上面清水现房+价格对标二手策略。
但产品和市场双重挤压之下，都不会具备太高保值能力，只能基于自住+出租+学位的考量去购买。
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视频号《成都东哥说房》
每晚21:30-23:30直播
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