来源：米宅（ID：MizhaiPlus）；作者：葫芦娃
今天，我想给大家讲讲发生在我身边的三件事情。
事儿都是真事儿，只因为某些原因我不得不隐去个别具体信息。
有时候，楼市吃起来人的样子，一点不比股市逊色。
她是我的一位圈内老友，在行业内做置业顾问已经8年之久。
2013年，她是中部省会某远郊大盘的销售经理。
该大盘位于省会主城区的35km外，还需要跨越一个将近2km的宽阔河面。
它旁边的一个水甸扩充到1800亩，在1800亩的湖畔做了一个5000亩的超级社区。
站在售楼部里的硕大沙盘前俯瞰社区，远处是绿水盈盈的千亩湖泊，近处是23万㎡欧式风情的商业街区，社区里是挺拔屹立的欧陆高层，耳边回荡的是激情满满的大喇叭爆销控：
那一年的市场是真的好，售楼部外的大巴车一车一车的从市区里拉客户；那一年的营销政策是真的好，首付分期，2万就能定套房；那一年的销售是真的爆——
开盘当日上午，数千套房子被5000组客户抢购一空。
当晚，项目总带着两个人抬来一筐现金。
20个销售，每人3万块开盘奖，当场现金发放。
拿到钱的销售们三五成群的扎在一起，共同商讨一个问题：
要是还有房源该多好，3万的奖金正好能首付分期买套房！
深夜12点，项目总唾沫乱溅，以
“销售辞职”
相要挟，从总部争取来了50套内部房源，当晚就被销售们瓜分一空。
今夜，无人入眠。
5年过去，当初均价5000出头的房子，如今二手房7500元/㎡。
在遍地翻番的楼市神话里，这个当年辞职要挟来的房子，5年涨幅不足50%。
更关键的是，既卖不出去，也租不出去，没有流通，一切涨幅都是纸面财富。
至于原因，其实很简单——
没有人，而且是真的没有人。
大桥没通盼桥通，大桥通了盼免费，大桥免费盼人来，人却没有来；没有配套盼商业，商业开业盼人来，人还是没有来；片区空白盼交房，交房之初，还能在深夜里看到一两盏泛着微黄的灯。如今，数栋楼宇之上，几乎一盏灯都找不到。
夜幕之下，一栋栋崭新的住宅挺立在风中，无声的控诉。
是谁坑了所有人？是项目总？是销售？销售们自己都跳进了坑，至今还无法解套，还着贷款。
大家因行情而盲目，因3万的首付分期而盲目，因臆想出来的小镇住区而盲目，因1800亩的湖景天成而盲目……
我们忽略了一个至关重要的问题：
究竟有没有人愿意每天跨越30km奔赴而来？
究竟有没有人愿意每天都拥堵在2km的跨河大桥上，长达1个小时？
哦，对了，我的那位老友买了两套，因为她拿到了6万块的开盘激励奖。
有的盘，狠起来，自己人都坑。
他是我的一位前同事，此前供职于一家国有开发企业。
这家房企在省会近郊的空白板块，做了一个500亩的中等体量社区。
我们这个项目组全程参与了整个社区的产品定位和规划设计，社区之中做了一个30万㎡的集中商业，这也是整个片区8km范围内的唯一一个大型生活配套。
为此，我们找来了曾做出“上海金桥国际商业广场”的同济院做概念规划，找来了本省最好的设计院做规划落地设计，我们还考察了全国20多个宗地质素类似的成功商业案例，前后耗时将近1年半。
在住宅一期收尾之后，30万㎡的集中商业开建。
二期住宅的推广slogen升级为“
一条庐山路，一座荣光城
”（为避免不必要的麻烦，均为化名）。
周边七八个项目也纷纷升级销售说辞：“
30㎡集中商业落地，启幕北城华章
”。
适逢项目组里的那个前同事买房，之前他最犹疑和踟蹰的就是片区的0配套，买个菜得开车跑出5km。
项目组里的领导胸脯拍的山响，斩钉截铁的咬着后槽牙说：
商业一定会做起来，这片热土一定会成为整座城市的核心商圈。
买吧兄弟，我去给你要优惠。
熟悉的一幕出现了——
项目组里的领导以辞职相威胁，要来了内部的购房优惠。
Pos叮咚一响，50万购房款入了账。
今夜，他无法入眠。
2年后，商业盖了起来，招商部也满编进场了，
意向商家也来了无数波，但都摇头而去。
甚至连商业都反复改建了两三次——
最初是街区商业，后因北方的气候不适合街区，街区商业之上强行加了不伦不类的棚顶，再然后为了还原最初的味道，又把棚顶拆除了。
5年后，招商部撤了，意向商家没有了，刚搬进去的几家商户也撤了。
最惨的是，其他两个楼盘，原本也配建有大型商业，眼看前车之鉴就挺立在自家售楼部门口，都纷纷搞成了公寓和街铺，卖完了事。
夜幕之下，一片赤红色的商业街区挺立在风中，无声的控诉。
是谁坑了前同事？是那个拍着胸脯的领导？
我们都忽略了一个至关重要的问题：
一个30万㎡的商业，到底需要多少人撑起来？
30万㎡的集中商业，只要需要5km范围内有36万的常住人口才能养活。
正常情况下，如果整个片区的数个高层社区建成入住，这个片区是能够聚起35万人的。
意外的是，原计划搬迁的军用机场不搬了，片区内之后的所有高层社区被强制限高，卡掉了一半楼层。
而5年过去了，整个片区的常住人口不足10万人。
准确的说，
整座城市“5km范围内拥有30万以上常住人口”的片区都难得一见。
那些折腾在基础消费领域里的商家们全是人精，他们来了又摇着头走了。
哦，对了，那位拍着胸脯的老领导买的还是一套200㎡的叠墅，因为中层领导的内部优惠更高。
他现在每天都要蹬5km的小黄车去买菜，身形愈发矫健。
他是我的入行引领人，也是最早一批的地产人。
他曾经在国内一线的咨询公司做过近20年的行业研究和市场研究。
2014年初，他也把胸脯拍到了山响，也斩钉截铁咬着后槽牙跟我说：
楼市触底了，马上就会暴涨；
套信用卡干吧，只要坚持6个月，你赢的是一生。
一个月之内，师父把全部积蓄盘整盘整，用上XYD/XYL/DYD……等各种融资杠杆，重仓了老家杭州。
彼时的政策环境和市场环境尤像今天——
• 历经一整年不断加码的政策调控，整个市场信心跌入了谷底，各项指标高位回落，房价探底半年有余；
• 两次大会上，对于房地产只字不提，提倡地方根据市场变化，灵活调整；
• 个别城市开始试探性的放松限购；
• 金融政策不再提“紧信贷”，开始向鼓励和支持改善型住房需求转变；
• 开春之后，小阳春应声而到，各地成交量快速复苏。
政策底显露，信贷放松，市场磨底，房价磨底，成交复苏……
一片触底回暖、欣欣向荣、蠢蠢欲动的景象。
然而，现实的残酷远超师父的想象。
2014年，全年横盘、磨底，杭州多盘暴跌，师父重仓的楼盘售楼部被砸个稀烂；
2015年，深圳涨了，上海涨了，杭州仍然在探底周期中辗转；
2015年底，承受不住资金压力的师父，抛盘解套，元气大伤；
2016年中，杭州行情到来！
预判里8个月就会到来的行情，整整推迟了20个月。
楼市里，真相的残酷在于：
你明明就知道只需要坚持再坚持6个月，一切都会变好，但你就是无法再坚持下去！
