7月，市场整体未能延续上月上升的表现，一方面是市场供应放缓影响市场成交，另一方面是此前楼市利好政策效应已经逐步消化。从新房市场看，在经历了上月的成交规模快速上升后，本月出现回落，反映出市场复苏的压力依旧存在。从二手房市场看，成交套数出现回落，与部分房东基于市场预期放弃挂牌有关。本文节选于《7月上海房地产政策跟踪与市场分析报告》,从土地市场、住宅市场、办公销售市场、商业销售市场四个方面对于2024年7月上海房地产市场进行回顾总结，并对市场发展趋势给予展望，为各界了解上海房地产市场提供参考。
7月上海共成交15幅土地，土地总成交建筑面积98.1万平方米，同比下跌64.8%；土地出让金99.6亿元，同比下跌75.9%。本月土地市场虽然成交了第三批次集中供地的4幅地块，但与去年同期比较，无论是集中供地幅数还是总成交地块幅数，均有明显下降，也导致本月土地总成交建筑面积及土地出让金同比大幅回落。从成交用地性质看，纯住宅用地幅数占27%，工业用地幅数占比60%，商办用地幅数占比7%。从溢价率看，由于上月取消了土地最高溢价率10%的限制，因此本月两幅住宅用地溢价率均突破10%，其中杨浦区平凉社区02H1-01地块溢价率达到21.18%。
从年初累计成交建筑面积同比增速走势看，2024年1月，土地市场成交同比延续了上年四季度以来逐步上行的态势。2月同比跌幅回升至正增长区间，主要还是2月当月成交建筑面积同比上升明显所致。4月受到当月成交建筑面积同比下跌影响，累计成交建筑面积同比也呈现下跌态势。5月在当月成交建筑面积同比上涨的带动下，累计成交建筑面积同比跌幅收窄。7月随着当月成交建筑面积同比大幅下跌，累计成交建筑面积同比跌幅也加大。预计今年下半年，由于上年同期基期值相对稳定，土地市场成交同比也将呈现较为平稳的态势。
2、今年第三批集中供地地块成交，土地成交均价有所回落
自2021年5月上海推出第一批集中供地后，住宅用地成交受到集中供地影响，月度成交差异明显。2024年以来，住宅用地供求规模均明显放缓。2月，上海发布2024年集中供地第一批次第一轮5幅地块出让公告，并于3月中旬成交。同时，3月发布了第一批次第二轮6幅地块的出让信息并于4月中旬成交。5月则成交了4月发布的第二批集中供地4幅地块。6月发布了今年第三批次集中供地4幅地块出让公告并于7月成交。7月则发布了今年第四批次集中供地5幅地块。随着新增住宅用地的逐步减少，住宅用地供应节奏也将延续现在的态势。同时，受到集中供地制度影响，月度住宅用地供求差异明显的情况仍会延续。
从住宅用地成交价格走势看，2024年1月，住宅用地价格延续了此前整体下行的态势。3月由于住宅用地整体溢价率相对较高，因此推动价格快速上升，达到四年多来的新高。4月住宅用地整体质量有所下降，价格也出现回落。5月则再度回升至较高水平。7月虽然个别地块溢价率超过了10%，但由于其他地块质量较5月有所差距，因此，土地价格整体出现下降。可见，土地整体的质量对于成交均价有着直接的影响。
从商办用地供求情况看，2021年以来，商办用地供求整体回落。2023年1月，受到春节假期因素影响，市场供求大幅回落，此后几个月延续了供求整体偏弱的态势，三季度整体供求上升，10月市场成交再度下滑，但此后两个月市场供求持续上升，均达到年内最高水平。2024年1月，市场供应再度放缓，市场成交则基本维持了此前两个月的规模。2月市场供求继续下行，达到历史较低水平。3月商办用地无供求。4月随着青浦、松江供应多宗商办用地，推动商办用地供应大幅放量。5月市场供应明显放缓，市场成交大幅上升，主要是消化4月份的供应。6月市场供求均大幅下降，其中市场成交达到年内较低水平。7月受到青浦、浦东、宝山推出商办用地的影响，推动市场供应大幅放量，达到近年来较高水平。
从商办用地成交价格走势看，受成交用地结构影响，月度成交价格波动较为明显。2023年前两个月由于成交的商办用地基本位于郊区板块，因此价格持续回落。3、4月成交价格大幅回升，主要与成交的商办用地所处区位较好有关。5月以后成交价格整体下滑，11月成交价格下降明显，12月再度大幅上升，达到年内较高水平。2024年1月，成交价格明显下滑。2月成交价格回升至2023年12月水平，4月成交价格则大幅下滑。5、6月成交价格持续回升，但整体处于历史较低水平。7月成交价格明显回升。预计后续由于商办用地成交结构的差异化，成交价格仍将延续明显波动的走势。
7月，上海新建商品住宅新增供应面积50.1万平方米，环比下跌40.8%，同比下跌27.6%；成交面积53.5万平方米，环比下跌33.1%，同比下跌1.6%。7月新盘供应节奏有所放缓，市场成交也随之出现下滑。在6月上海市场成交规模受到政策效应影响出现明显上升后，7月上海市场热度有所回落。
从供求关系来看，2023年1月，虽然供应回落明显，但成交仍然保持一定热度。3月随着上海新房供应的加快，成交也快速上升，4、5月则持续回落，这与二手房市场整体低迷导致购买新房的改善型需求放缓有关。6月随着供应大幅增加，成交再度回升，7月供求均明显回落，此后供应虽然继续上升，但受到政策效应减弱影响，成交整体未有明显起色。进入2024年，1月在市场供应节奏放缓的情况下，成交未能延续上年12月的上涨势头。2月由于春节长假因素，市场供求均大幅回落。进入3月随着供应的加快，市场热度有所上升，但4、5月在供应逐步放缓后，成交也随之下滑。6月在利好政策影响以及市场供应加快的带动下，成交出现回升。7月市场供求出现下降。预计未来一段时间，随着楼市政策环境的持续宽松，市场有望逐步企稳。
7月，上海新建商品住宅成交均价为65047元/平方米，环比下跌16.0%，同比下跌0.6%。从新房成交价格走势看，自2021年11月以来呈现持续上行态势，直到2022年7月受到成交结构的影响开始回落。2022年10月以来，新房成交价格持续回升，2023年2月新房价格再度回落，此后整体保持平缓向上的走势。2024年以来，3月受到黄浦区中海·顺昌玖里、城投露香园、绿城·黄浦湾等项目集中成交的影响，新房价格升至近年来新高。此后虽然新房价格有所回落，但整体仍处于历史较高水平。7月受到成交结构影响出现明显回落。预计未来一段时间，新房成交价格整体仍将保持相对平稳的水平。
7月，上海二手房成交18219套，环比下跌23.8%，同比上涨44.7%。
在6月市场成交达到近一年多以来的新高后，7月市场热度有所下降，与部分房东基于市场预期放弃挂牌有关。
从月度数据走势来看，2021年下半年，针对二手房的精准调控措施“学区房”新政和“三价就低”政策出台，导致市场快速降温。2022年受到疫情影响，二手房成交整体处于中等偏低水平。2023年1月受春节假期因素影响导致成交明显回落，2、3月随着疫情影响的逐步减轻以及信贷环境的放松，二手房市场成交持续回升。二季度受到市场二手房挂牌量上升导致交易周期放缓的影响，市场成交持续回落，此后市场成交整体趋于稳定。2024年年初以来，二手房市场成交持续下滑，3月随着传统销售旺季以及市场需求的释放，市场成交有所回升。5月以来随着利好政策效应的逐步释放，市场成交企稳向上。7月市场成交虽有回落，但较去年同期增长明显，市场整体依旧呈现积极向好的态势。
7月，上海二手住宅成交均价40772元/平方米，环比下跌2.0%，同比上涨2.6%。从月度数据走势来看， 2022年4月受成交结构的影响导致成交价格较高。此后，成交价格出现回落并整体趋稳。2024年2月成交价格出现明显下滑，此后成交价格整体逐步回升并相对稳定。当前，随着利好政策效应的持续释放，市场有所企稳，带动成交价格也呈现平稳态势。但从整体看，由于挂牌量依旧较高，成交价格要实现持续上行存在压力。
7月，上海办公市场新增供应面积0.6万平方米，环比下跌85.6%，同比下跌89.7%；成交面积3.5万平方米，环比下跌62.3%，同比下跌17.9%。7月办公市场供求规模均出现回落，其中供应规模回到年初较弱水平，上海办公市场活跃度下降。
从供求走势看，2023年以来，1月供应出现放量，此后3月供求规模相对较高。10月供求明显减少，达到近年来最低水平。11月供求再度大幅上升，其中供应达到近四年最高。12月则受到11月供应去化的影响，成交也达到近年来较高水平。2024年以来，前两个月市场表现较低迷，3月以后市场供求整体有所起色，但仍处于历史较低水平，6月市场成交规模达到年内新高，此后再度回落。
7月，上海办公市场成交均价为19145元/平方米，环比下跌20.3%，同比下跌48.9%。从历史价格走势看，上海办公市场成交价格整体呈现波动走势，主要还是受到成交结构的影响，成交价格在2020年2月达到历史高点后开始回落，自2021年8月持续6个月呈现相对平稳的态势，2022年5月在达到历史较高水平后快速回落。2023年以来，2月受到绿地外滩中心项目成交价格较高的影响，推动整体价格再度上升。3月以后成交价格整体呈现逐步下行并趋稳的态势。2024年以来，2月和5月成交价格上升较明显，6月以后成交价格呈现逐月下降态势，基本达到历史较低水平。
7月，上海商业市场新增供应面积1.9万平方米，环比下跌56.7%，同比下跌60.4%；成交面积7.9万平方米，环比上涨120.5%，同比上涨206.3%。7月商业市场供应规模明显回落，成交规模则大幅上升，达到年内新高。
