如果房地产只剩最后一个核心问题

最近很荣幸受邀参与了 华尔街见闻和中欧国际工商学院联合主办的Alpha峰会，也是久违一次和大家线下见面

其实我们甚少站在这样公开场合去聊宏观，但既然聊到了就真的非常重要

因为当下楼市确实发生了很大的变化，并且我认为这个变化很可能会一直延续到明年

今天截取了部分可以公开的内容和大家做一个探讨

以下为正文

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非常开心跟各位来做这次分享

现在聊房地产其实挺难的，最难的就是如何审视这个行业

最近一年楼市行业内的普遍观点趋于冷淡

就是似乎不管用各种 政策刺激和利好，也没能再把楼市变得像以前那么的活跃与凶猛

但是行业的 根本性问题 到底是什么

这个话题好像很多人聊但又好像没人说清楚

今天我试着花一点时间聊聊这个话题

01

首先需要意识到，房地产的 本质性规格 已经发生了变化

我有这个感觉，其实是来自2023年的的一次政治局会议

其中对于房地产一个非常清晰的论断：

“适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。”

这个官方对行业的判断，是有史以来第一次这么直接冷静又犀利的判断

对于我来说也是，入行十多年来第一次听到

本质上最重要的是 这种供求关系变化 根本上决定了 整个行业运转逻辑的变化

我们来看下行业过去整体的运转模型

过去二十年房地产呈现出一个四角涡轮

从城市开始推动土地出让金模式开始让土地在商业化的模式中运转

一边通过土地出让完成城镇化，一侧开发商完成项目开发也实现收益

买房的人也因为买进房子增值加速了整体的购买逻辑

从而反哺到未来的土地出让可以保持更强的势头

而这环节的核心其实是房价成为了核心驱动力

这20年没有一个环节在刻意助推 房价上涨，但是客观的房价上涨其实是完成了每个城市的城镇化1.0的工作

而且这轮上涨也让楼市开始形成有序稳健的发展闭环，大家也都被房价所震撼

但是我们现在回过头来看，背后的利润分配却存在着差异

围绕土地出让和信贷，地方城市和银行成为这一波飞轮中最大的 受益方

反而是扮演开发角色的地产商站在利润体系最低点

这也是为什么过去我们看到大量房企开始追求规模痴迷标准化，因为只有通过走量模式才能实现企业商业化的成功

但是到了2020年之后，有一个本质性的元素产生了变化

一个 极其特殊 的情况

此时的房地产购买需求，一边在收缩一边在变化

需求端收缩应该是显而易见的，因为过去房价上涨，大部分刚需人群已经提前完成了家庭资产的购买

而这个时候，城市面也有一个同步变化

一方面城市人口自然增长与流动速率放缓也降低了刚需的产出频率的同时，另外伴随租售并举的大力推进

各位知道么截止2025年“十四五计划”全国保障住房要建到870万套

这意味着，另一边仅剩的刚需未来也很可能会被租赁市场所分流

于是当行业的绝对需求从过去刚需购买转变为改善和置换需求的时候

从而楼市也进入下一个四方循环闭环

你会发现四方角色它都不再那么需要房价太多的上升，二次购买者成为新的驱动源头

与此同时，地方政府也不再围绕土地出让金作为核心收入，银行也需要让出利润

未来每个城市思考的核心是如何严选企业

让能够做出好产品的开发商承接起符合城市的开发或者说城市更新的使命

所以这三年时间最大的进展，是在房企、地方城市以及银行这三方重要身份完成了角色转变

很明显就为了是 让房企也 有可能 获得来自单盘项目真正的利润

只不过

这样的转变，是要有一定代价的

收缩本身就意味着速度的下降，与此同时又伴随着去泡沫的情况

这是很痛苦的过程

这也是为什么这三年的重点从来都是保交楼而不是保房企，本质上就是要完成地产去泡沫化的阶段

02

行业在转型，但是又出现一个核心问题：

通过政策调控 能否解决所有 房地产问题

也是基于过去20年我们形成的肌肉反应

就是对于以往楼市，只要愿意整体的游戏规则都可以重新制定，一年的政策没用就出两年，两年没用就一直出下去

只要出到你相信了，市场就能回来

而今年也是我见过上海新政最高频的周期

从2023年9月到现在，上海已经经历5轮大型调控

这个频率是史无前例的

但反应到市场，每轮政策却呈现出明显的有效期限，大概维持在1-2个月，之后又是很快速下滑

直到最后一次调控我们才看到比较长的长尾效应

这是为什么

我们试图复盘了每一年政策对于市场的干扰周期

这也和客户属性有关

在过去20年里为什么调控一直有用

因为房源的稀缺，当政策调控后，打破僵持的 总是买家

但是现在

我们看到率先绷不住的永远都是房东

哪怕现在刺激楼市，很多客户想要去买房

但是他们买房的购买力不是来自于自有收入，而是来自通过卖房之后获得的现金再进入楼市的购买

也就是说当买家还不是买家的时候， 他要先变成房东卖房才有可能买房

在加上需求量下滑之后，房源就显得没有那么稀缺

所以整体的平衡总是房东先打破

那就意味着很多的成交回涌都是基于 以价换量

所以目 前市场上混沌的场景是，上海的二手成交量回升，但房价却没有回暖的原因永远是来自房东率先抛盘

所以对城市而言，楼市的问题已经不能再简单依赖单体政策解决

政策的刺激效用周期一定会压缩和变短

整个楼市需要 更加精准的系统性方案

其实需要更多政策推动城市的房地产转型升级，快速的进入到品质改善产品力升级的周期，才有可能让楼市整体的回暖

03

但是还没完，如果只是简单的产业升级，可能问题还没那么严重

在一边需要产业升级的时候， 与此同时行业还 叠加了两个 滞后问题

由于地产行业存在天然的滞后性， 在如今这个周期还遇到了考验

第一个叫 “去库存”

体现在体量上，根据国家统计局以及CRIC测算，当前行业广义库存规模超120亿平方米

并且由于新房市场成交规模快速缩量，带来中期消化周期持续攀升，截止2024年末已经上升至7年左右，较2021年增长63%

所以这件事其实挺难的

本质上也是因为当初刚需时代滞留的土地，很难再匹配上如今改善的需求，更多只能依赖降价的方式来解决

第二个，是新房库存增加的同时， 二手房挂牌也在激增

前段时间团队做过选题，推算出上海今年挂牌量正式来到 23万套 ，创下近6年来最高

上海尚且如此，放在其他城市又会是怎样的光景

所以

最终呈现在面前什么是整个行业的核心问题

过往楼市是一手刚需产品和一手刚需客群之间彼此关系高度匹配且需求更为旺盛

而现在对于改善和置换客群

本质上是过去二十年围绕着刚需 而生产的一二手 房成为库存形成的 供需不匹配剪刀差

需求在萎缩和转换

而供给又在放大和分裂

这一来一回就形成了剪刀差

很 明显不再是过去 只针对一手房产品，而是叠加供给侧高度分化形成 左右手互搏 ：

在需求收缩的同时，一是如果保一手房会带来二手去化困难，但二手卖不掉就没有购买力继续买一手房，另外对于一手房也有细分，是保库存还是保新增

这些都是很纠结但必须解决的问题

所以我们说房地产是一个庞大又复杂的赛道

之所以庞大是因为开发总量的巨大，之所以说复杂是因为发生变化的角色因素实在太多

未来这个剪刀差会长期存在，这是楼市这个周期的特殊

04

所以怎么理解： 因城施策

所以因城施策的背景是每个城市要知道问题的核心

我们看城市不能去看那种刺激购买力的to c政策了，更需要关注如何用to b政策来帮助行业完成结构性转变

从过去仅仅满足刚需客户提供刚需产品到现在需要产出更优质的社区，很明显房地产行业需要产能升级

才能符合这个阶段房地产发展的主诉求

这才是真正的因城施策，因地施策

也是未来能不能进入下一个闭环至关重要的因素

但是关键是

两个新老周期交替总是有过渡期

这也是如今单点城市处在这个过渡期的难点在于：

在产业升级的同时，又需要去库存， 但现实往往是 大部分城市为库存投入系统性精力从而延缓了行业升级的周期

现在很多城市的艰难，其实就只在这个特殊时期两个周期叠加之后的结果

那这件事可以怎么来解决

在我看来一个非常好的方式叫做： 用明天换今天

当然很多人可能会说这是在强制性将风险滞后，但是我依然看到耐人寻味的地方

就是通过债务转移的方式，各种风险因为被系统性后置从而每个城市可以拥有喘息的时间

这也是为什么最近我们要这么大力度化债的核心原因

目的就是最大程度从政策端为当下调控释放出时间

让城市有能力也有时间完成房地产供给侧改革

这是现在整个房地产调控的基本面

所以大家一定要对未来楼市的判断有意识

所以 如何判断 一个城市有没有未来