专栏名称: 第一太平戴维斯
第一太平戴维斯是伦敦证交所FTSE250的上市公司，全球领先的房地产服务商之一，于 1855 年创立，具有悠久的历史传统，并始终保持着飞速的发展势头已成为市场引领者，目前已在英国、欧洲大陆、美洲和亚太地区设立逾600家办事处及联营机构。
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重磅发布 | 第一太平戴维斯2024第三季度上海住宅市场报告

第一太平戴维斯  · 公众号  ·  · 2024-11-05 13:40

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楼市政策

01





超预期政策将促楼市巩固筑底，此次政策出台的力度彰显了政府维稳楼市的决心。预期政策持续发力的情况下，加以宏观经济基本面的支撑，未来较短时间内楼市将会出现筑底回升。


三季度政策梳理

9月底政策密集出台，四大一线城市限购陆续松绑强势提振房地产市场未来预期。


9月20日 中国人民银行

➣ 1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%，未下调。美联储降息为中国持续降低政策利率打开空间。 10月21日较上月下降25个基点。

9月24日 国务院

➣ 近期下调存款准备金率，向金融市场提供长期流动性1万亿元。

➣ 降低政策利率，下调7天逆回购操作利率0.2个百分点。

➣ 降低存量房贷利率。

➣ 统一首套房和二套房首付比例。

9月26日 中央政治局会议

➣ 调整住房限购政策。

➣ 降低存量房贷利率。

➣ 对商品房建设严控增量、优化存量、提高质量。

➣ 加大“白名单”项目贷款投放力度。

➣ 抓紧推动构建房地产发展新模式。

9月27日 中国人民银行

➣ 自2024年9月27日开始， 下调金融机构存款准备金率0.5个百分点 。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为6.6%。公开市场7天期逆回购操作利率由此前的1.7%调整为1.5%。

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9.29上海楼市新政

上海发布楼市新政，针对住房限购调整、优化住房信贷、调整住房税收三个方面， 因城施策更好满足居民刚需和改善住房，促进房地产市场平稳健康发展。



土地市场

02





土拍规则优化推动上海土拍市场化，房企谨慎聚焦优质地块致热门地块溢价上升，土地市场两极分化，但随着新房市场的企稳回升和政策的持续引导，也将加快上海土地市场向好发展的步伐。


2024年三季度土拍情况

（第四、五批次）

截至9月30日， 2024年上海土拍市场集中供应涉宅用地共26宗，其中，Q3季度共两个批次涉宅用地集中供应：


2024年第四批次土拍结果

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2024年第五批次土拍结果

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2024年Q3第四、五批次土地分布

2024年Q3第四、五批次报名房企统计

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2024年三季度土拍变化

（第四、五批次）

土拍规则变化：

自第五批次起，上海市商品住房用地出让对市场热度较高的地块实行“双高双竞”（两轮竞价、两轮竞高品质建设标准）举措，即竞买完成上一个指标要求后，转入下一个指标要求，采取梯度竞争举措，最终实现“高品质建设一地一方案”和“市场化配置价高者得”目标。


2024年各批次集中土拍供应量

2024年各批次参拍房企分类


整体市场

03





“沪七条”可释放前期购房资格不足的客户入场，“银十”成色尚可，尤其反映在续销项目上，存量客户积极进场。此次组合拳对于降低成本、满足置业需求、促进楼市平稳等具有积极的作用，市场信心预计筑底回稳。


2024年新房供应回归市场化

6月21日起，新房批次概念已成历史，供应取证操盘灵活性增加，回归市场化推盘 。


截止9月，上海2024年前三季度新房供应市场 共推出230张预售证 ，同比去年同期9个批次、237张预售证基本持平， 推盘依旧保持“少量快跑”节奏。


2024年上海全市新房供应情况

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中环内供应明显冲高

前三季度楼盘主要集中在外环以外，但中环内项目供应量2024年明显冲高，豪宅扎堆上新 。


从环线来看，新增取证主要集中于外环以外，占预售证总发布数66%。 中环内的供应量仍然稀缺，但今年体量明显冲高 ，内环内27次、内中环23次取证， 优质豪宅爆发式供应 ，主要集中在黄浦、静安和浦东滨江地段的核心区域。


2024年上海全市新房预证环线分布


新房认筹及开盘情况持续分化

2024年全市去化率为43%，明显下探，去化受推盘质素影响较大，各大片区持续分化 。


分区域情况： 各大区域热度普遍下滑，同时市郊区及板块内部分化依旧存在 ，市区热度领头，外围片区持续承压，多数项目在前期房源挤压下，直接平推续销，甚至出现“0认购”。


2024年上海分区域新房平均认筹率、去化率


二手市场持续承压，政策存在短效性

二手市场量跌价稳，二季度“沪九条”政策效力较短，9月二手成交量有再次低于市场荣枯线 。


成交量： 随着2024年上半年沪九条的推出， 2024Q2成交套数和面积都有明显回升， 其中6月受政策影响最为直接，成交套数和面积回升幅度最大，成交套数达到23461套，但7月成交套数和面积又回到4-5月的成交区间内。


整体政策效力无法延续，致使2024Q3整体成交量下滑严重，9月二手成交量又再次低于市场荣枯线15000套，市场面临极大的承压。


2022年-2024年Q3二手市场成交情况


2023年Q3-2024年Q3

上海市二手房市场成交情况

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高端公寓市场

04





当前豪宅市场竞争激烈，高端买家对核心资产的配置要求逐步提升，未来均好性项目（地段、品质、品牌、配套和服务）才能在当前市场环境下，走出“开盘即清盘的独立行情”。


均价10w+高端公寓市场情况

第三季度高端公寓供应较去年同期大幅上涨，整体延续了二季度的高供应态势，但成交同、环比均出现下滑，市场开始趋于冷静。


供求分析： 2024年第三季度，高端公寓市场供应量环比虽有所下滑，但相较去年同期上涨超三成。从今年第二季度开始，市场供求关系发生转变，大量的高端项目入市，市场在短期内无法完全消化，供求关系已出现供大于求态势；


价格分析 ：2024年第三季度的高端公寓成交均价146517元/㎡，同比上升24%，主要受二三季度大量10万+项目供应持续放量的影响，均价有明显抬升。


2023年至今均价10万+以上

高端公寓市场供求走势

2024年Q4即将入市高端公寓

2024年第四季度上海高端公寓预计仍有14个项目将入市，共计约3100套，主要集中在内环内静安区中兴路板块。




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风貌别墅

05

风貌市场-整体市场情况


风貌市场-已入市项目情况


未来展望

06







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