来源：伪砖家说经济（ID：weizhuanjia007）

房价现在还不能跌。

2017开年楼市急速降温，

还没等到房价下跌，

供给已经在继续减少。

政府的态度已经很明确，

打压的意思除了不能涨，

还有不能跌！

土地供给是中国房价永远的痛！

众所周知，中国的土地一级市场，完全掌控在地方政府手中，地方政府对于土地供应计划、具体如何供地、供哪块地，都有完全的决定权。

对于政府来说，土地管理局，国土资源厅，国税地税，财政厅共同联手，一面当裁判的同时，一面只要通过控制拍卖土地的多少就能够控制房价。

基于政府调控房价的强烈预期，2017年一开年，房地产市场正在急速降温，北上广深以及部分重点二线城市的房地产成交面积环比下降22%，成交量正在朝着一个冰封的目标大踏步的前进。但这时候，土地供应量却在大幅缩减，总量由1808万方减少为641万方，一线城市竟然没有新增土地供应。

最近，北京也公布了2017年的建设用地供应计划，其中住宅用地计划供应610公顷，相对于去年的1200公顷，减少了差不多一半。

尽管今年各地的两会上，大家喊得很凶，要增加土地供给，确保房子是用来住的不是用来炒的政策导向，还要加大各种中低端户型的供应，但从目前的结果来看，相当的悲观。

在土地面前，其他的一切调控都只是暂时缓解，并不具备根本改变市场预期的意义，目前全国房地产之所以旱的旱死涝得涝死，最主要的原因就是土地错配，人都往一二线城市跑，而地却都往三四线城市供。

土地供给问题不解决，房价基本跌不了。

其实我们一直都说供给侧改革，什么是供给侧改革，简单一句话就是尽量生产处群众喜闻乐见，愿意为之付费的产品。

换句话说就是按需生产，提高社会生产效率。那么现在市场最大的需求是什么？

什么产品愿意让大家宁可借钱，宁可穷尽几代人的所有收入也要一掷千金？很显然就是房子。

大家想买房，特别是想在一线城市买房，那就需要多盖房，多盖房就要增加土地的供给，但是很遗憾我们规划的土地供给几乎年年下降。而且最要命的是，受各种因素影响，我们竟然实际的土地供给，还远远小于规划，所以这就造成了客观上的土地短缺，北京上海厦门深圳，甚至2010年到2015年供给量比上个5年下降了45%，所以这几个城市的房价那是出了奇的贵。

而不得不再次提到重庆，在土地供给这个事上一直比较充裕，2010年以后，比2010年之前还要多。所以重庆房价基本不涨。尽管经济发展第一，尽管人口众多，也尽管遭遇了同样的货币政策，但仍然能有效控制房价涨幅。

而之所以会出现如此大的差距，主要还是想高价卖地，需要保持一定的市场饥渴。为什么2003-2005年土地便宜，因为一半多都是协议转让的，基本上给钱就卖了，而越到后来，招拍挂的比例越高，这就是说大家都知道，越是饥饿营销，越是少供土地，就越是收入巨大。

很明显2008年是个转折点，08年之后土地彻底进入了垄断价格时代。多数城市用少供地的方式来获取土地溢价，甚至溢价程度已经超过了100%，2006-2014 年16 个重点城市仅完成建设用地供地计划不到10%。

现在大家还仍然是不舍得触动自己利益，限购限贷是你的事，风险是开发商和银行的，而土地供应平抑地价这却跟各地地方政府息息相关，这个利益不到关键时刻，大家还并不想放手，中央政府现在也并没有强制的意思。

房价什么时候能跌？这个不好说，总之现在不会跌。

今年的房地产政策，虽然表面上言辞凿凿，但不过是高高举起，轻轻放下。政府不是想要打击房价，“打压”的意思除了不能暴涨，还是不能跌。

现在政府应对外汇市场已经焦头烂额，如果再加上房地产坏账的冲击，国内金融体系将相当危险，所以平稳过度就是现在的主要思路。就好比用了个定身法，先通过拆除杠杆的方式把房地产定在原地，不涨不跌，不要交易最好，等待国际市场稳定后，再做处理。

冷冻房地产还是为了明年经济留个后手，万一明年经济持续下滑，万一美国经济明年重新回到危机，整个世界重启QE模式，届时风向重新变回来，政府只要拿掉房地产上的限购限贷，饥渴的购房人，就能立马成为拉动中国经济的主力。

而且房价平稳，最有利于房地产税的推出，关于房地产税的重大税制改革，这个不容有失，而高房价的舆论情绪，刚好可以利用。没有一个税收是呼声如此之高的。

而这个时刻进行税制改革则是最佳选择，也能帮助地方政府找到新的税源，从而长远化解地方债的危机，以及防范金融风险。最快明年立法，后年讨论，大后年推出，所以这三年房价不能跌，至少要保持舆论对于房地产税的饥渴。

综合来看，房地产价格关乎到未来经济的走向，关乎到未来税制的改革，政府是没有决心下狠手的。而没有真正的魄力壮士断腕，就只能是现在这样，用定身法制住他，而不是手起刀落见血光。

要知道，土地供给不到位，只在需求端调控房价，是没什么用的。如果真的敢像重庆那样把土地供给放开，炒房团要多少就给多少，在这样的基础上房价怎么可能炒的起来。

但问题是政府根本不敢，政府现在需要解决的问题太多了，房价跌了，经济就一泻千里，甚至崩盘。而要维持高房价，必然要牺牲普通人的利益，这在政府看来是无所谓的。

苦了一个你，还有千千万万个你！

最近，国家统计局公布了1月70城的房价数据，关于房价及其走势问题众多专家学者都纷纷发表自己的看法，下面给大家推荐一篇文章，一起来看看这些数据背后都反映了什么问题。

《1月70城房价是假摔还是真涨？》

作者：谢逸枫

抛开偏见看国家统计局1月70城房价数据看，房价下降了没有，是不是全面止涨，拐点？热点城市究竟房价假摔还是真跌，是不是15城下跌？到底释放出几个楼市形势信号？接下来房价会往什么方向走？房价调控是否会再度加码？因为15个热点城市几乎实施了严重影响房价统计，导致房价失去最真实的市场反应政策，这就是作者一直强调的，除限购、限贷以外的限价、限售、限签政策，还“双合同”的因素。同时，15个热点城市因区域性及住宅供应与产品的结构性因素，导致房价统计数据失去真实性，这就是作者怀疑1月70城房价假摔还是真跌的根据。不为别的，只求站在市场角度说说心里话。

观报道以数据论房价形势与趋势，新闻标题已经明显就是缺乏科学性与楼市客观性，忽略了数据的来源及采集及政策干预数据等地方的房价控制目标。昨天全国媒体、自媒体纷纷报道1月70城房价的新闻铺天盖地，标题取得最为有影响力、煽动性的基本为：“全国房价全面停止上涨、一二线城市房价基本止涨、15个热点城市房价全面下跌、15个热点城市11个房价下降、房价拐点来了、调控效果显著等。”一方面是舆论受到干预，否则无法报道新闻或者是自媒体发不出受限。另一方面是官方喜欢这样的新闻报道与言论，符合政治需要与安慰老百姓恐慌情绪，可以稳定市场预期。

非常有必要站出来说说，作者就围绕着这六个最核心的问题进行直白的、明了的分析，事实求是的说说房价最真实的反应。特别提醒，以下图表来源于国家统计局、上海易居研究院、中原。

一.1月70城房价数据看，房价下降了没有？是不是全国房价全面止涨？是不是一二线城市房价基本止涨、基本被“冻结”？

作者认为，判断2017年1月房价是否下降，第一个指标是70城房价环比变化。1月70城房价环比上涨0.24%，比去年12月房价环比上涨0.26%回落0.02%，说明房价没有下降，继续保持小幅度上涨的趋势，而下降的是房价上涨的幅度，不是房价真正的下降。第二个指标是70城房价同比变化。1月70城房价同比10.7%，比去年1月房价同比上涨10.8%回落0.01%，说明房价没有下跌，保持高位上涨的形势，而下跌的房价上涨的幅度，不是房价真正的下跌。

第三个指标要看房价是否受到人为因素干预。这显然比较的明显，因为房价控制目标的存在。第四是个指标要看房价是否受到行政措施因素干预。限签、限价、限售、双合同就是最好的证明，不需要讲。因此，房价是上涨了还是下降了，你懂得的。从总体房价看，房价保持稳定的上涨趋势没有改变，上涨的动力与上涨的势头受到政策影响变得减弱，却依然延续2014年12月以来的上涨趋势。

作者最不赞同用70个城市或15个热点城市代替全国房价的一刀切说法与做法，这简直是最恶劣的新闻报道，完全违背真实性、客观性、科学性的新闻准则。因为全国共有657个城市（包括287个设区城市、370个县级市），怎么能够用70个城市或者15个热点城市，去讲全国房价。如果划分成一二三四线城市，就是4个一线北上广深城市，27个二线省会、直辖市城市，还有256个三线地级市、370个四线县级市。这就不再讲了。即使是70城房价过半以上都在上涨，一线城市1个上涨，一个持平，二线城市15个上涨，4个持平，三线城市30个上涨，共45个城市房价上涨，4个持平。因此，不可以70个城市代替全国房价。

作者必须强调一点，一二线城市房价基本止涨、基本被“冻结”的结论不对，是错误的。其一是70个城市里面有四个一线市，27个省会城市，即一线城市4个，北京、上海、广州、深圳，二线城市27个，沈阳、长春、哈尔滨、济南、南京、杭州、福州、太原、南昌、合肥、郑州、成都、武汉、长沙、广州、海口、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、石家庄、呼和浩特、拉萨、乌鲁木齐、银川、南宁。其中拉萨没有统计在70个城市房价内。

其二是天津、重庆、大连、厦门、宁波、三亚都应该属于二线城市之中了。其三是环比看，一线城市的北京房价停止下降，是持平，广州上涨0.6%，上海下降0.1%，深圳下降0.5%。其三是二线有15个城市上涨，4个城市持平，下跌的城市是涨幅小幅度回落。而30个三线城市上涨。所以，不可简单的以十来个房价上涨幅度的下降，就说什么一二线城市房价基本止涨、基本被“冻结”。

二.1月70城房价是不是拐点？为什么是涨幅见顶不是下降？

作者告诉你，为什么现在房价没有到拐点，不存在拐点的说法，是因为房价还在上涨，不管是环比还是同比，只是房价上涨的幅度收窄而已，这是其一。其二是什么叫拐点，就是房价直接下降，或者是直线下降，这才叫拐点，不是波动上涨。同时，房子降价都卖不出去，这也是拐点。或者是发生可怕的房地产崩盘的九种情形，这都不仅是拐点了。其三是房价的变化或者下降、或者收窄，都是政策引起供需变化产生的暂时的临时性的房价波动，长期看还是要上涨的。其四是房价上涨的城市多于下降的城市，其中30个三线城市上涨，15个二线城市上涨。

作者认为，现在的房价不应该讲下降，应该叫涨幅见顶的延续收窄过程。其一是70城房价环比上涨自2014年12月，涨幅见顶时间是2016年9月环比上涨1.8%，成为过去历史高价水平。到2016年10月房价环比上涨1.07%，到2017年1月环比上涨0.24%，说明这房价不是直接下跌或者是直线下降，是缓缓的涨幅收窄回落过程。其二是70城房价同比上涨自2015年12月，到2017年1月房价同比首次收窄。即从2016年12月份的10.8%收窄至2017年1月10.7%，意味着14个月以来同比增幅出现了首次收窄态势。其三是一线二线三线城市的房价出现严重的分化，总体看，一二三线城市平均房价依然是保持上涨的。

三.1月70城15个热点城市究竟房价假摔还是真跌？是不是15城房价全面下跌，15个热点城市是不是11个城市房价下降？

作者可以责任的讲，1月70城市热点城市的房价假摔大于真跌，这是因为15个热点城市几乎实施了严重影响房价统计，导致房价失去最真实的市场反应政策。这就是老谢一直强调的，除限购、限贷以外的限价、限售、限签政策与“双合同”的因素，已经掩盖房价上涨的真实性，暂时让房价呈现下降的情景。同时，15个热点城市因区域性及住宅供应与产品的结构性因素，导致房价统计数据失去真实性，一定程度上人为的让房价下降。换句话说，当统计数据来源不真实时，即使是房价表明上看起来是下降的，事实上是假摔，而是上涨。这就是作者怀疑1月70城房价假摔还是真跌的根据。不为别的，只求站在市场角度说说心里话。

作者认为，15个热点城市房价实际上没有全面止涨，即使是有7个城市房价的下降幅度扩大，另外5个城市房价下降幅度收窄，而4个城市的房价依然呈现上涨的走势。因为按照国家统计局的1月15个一线与热点二线城市房价环比看，房价一个城市的广州上涨，一个城市的杭州持平，二个城市的北京、成都呈现上涨趋势，五个城市的上海、合肥、福州、济南、武汉房价负增长变成正增长趋势非常明显。而所谓的11个热点城市的房价看，并非全部是下降的。因此，从房价的真实性看，15个热点城市的房价全面止涨的说法不靠谱，因为限价、限售、限签的政策与双合同的存在，还有住宅供应与产品及区域的结构性因素。

四.1月70城房价有什么变化？到底释放出几个楼市形势信号？接下来房价会往什么方向走？

作者从国家统计局提供的1月70城房价数据看，呈现八大变化。其一是环比房价上涨幅度连续4个月收窄。其二是同比房价上涨幅度首次收窄。其三是三线城市房价集体普涨，达到30个。其四是一线城市房价只剩广州一枝独秀上涨，深圳跌幅最大，北京转涨、上海降幅收窄。其五是城市分化减弱，一线城市房价持平，二线城市与三线城市持平。其六是15个热点城市房价降火。其七是三亚房价领涨70城市。其八是重庆房价居70城市第二，后来居上。

作者从1月70城房价的变化与数据上分析，释放出六个关键的楼市发展形势信号。其一是15个热点城市房价迅速高烧降火降温，回归市场理性，调控总体上效力逐渐显现。其二是部分热点城市房价上涨的压力转变为下跌的压力。其三是非热点二线城市与三线城市房价接力一线、热点城市上涨。其四是70城市房价环比总体上涨，上涨的幅度持续收窄，但上涨的势头被人为与不合理的政策暂时摁住了。其五是70城房价同比总体高位上涨，首次收窄，但是大多数城市依然上涨。其六是15个热点城市房价调控转变成防止下跌保持稳定的政策。

接下来70城市房价总体继续收窄，环比、同比的房价上涨幅度还会收窄，一旦转变成直接下跌，市场应该会出现维稳的政策，城市分化继续。一方面是15个热点的一二线城市的房价下降转变成扩大降幅，不排除一些热点城市的房价回涨。另一方面是非热点的二线城市与三线城市房价继续上涨，并且扩大上涨的城市。不过，供需紧张、货币超发的根本性问题没有解决，尽管暂时按住了房价上涨的势头，长期看，房价上涨的结果不可避免。

五.1月70城15个热点城市调控怎么走，房价调控是否会再度加码？　　

作者可以这样说，15个热点一二线城市房价调控维持当前现状，调控短期不会放松，并且会贯穿2017年。一方面是15个热点一二线城市房价随时都可能反弹，况且政策与人非因素只是暂时性的，完成控制目标是目标。另一方面是15个热点城市供需、货币、人口、住宅用地供应等一系列问题没有根本性解决，一旦放松必上涨。其三是15个热点城市房价调控已经非常严厉了，没必要继续加码了。其四是15个热点城市总体房价已降火降温、部分城市房价下降，不需要加码了。其五是要防止房价过快下跌的风险，避免房价崩盘，危及到楼市、金融、经济、债务的安全。

按照以往房价调控经验看，一旦15个热点城市房价真正的下跌并且下跌过快，影响到经济稳增长、金融安全与地方经济、地方债务、财政收入、卖地收入、基础实施投资等，房价调控会转变成房价稳定的刺激政策出台，避免房价崩盘。

六.怎么看房价控制目标目标？

作者可以说，消失四年已久的中国“房价控制目标”又回来了，房价调控目标正式确立，目的依然是保增长、防风险。老谢还是想说：“不要指望什么调控让房价回到上涨之前的水平，除非发生九种情形的房地产崩盘，否则房价永远没有越来越往后退的可能性。”不是调控降不了房价，是因为地方到上面压根就没想让房价跌下来，所有的调控都是为下轮房价的上涨积蓄动力。2007年的调控，2008年的救市，2009年-2011年的暴涨、调控，2010年的暴涨、调控，2012年的救市，2013年的暴涨、调控，2014年的救市、2015年-2016年的救市、暴涨，2017年的调控，是不是还要涨。

2016年再度提起抑制房价上涨过快与遏制投机投资及防止房地产泡沫，意味着“房价控制目标”卷土重来。当一切的手段与政策措施围绕着如何完成房价控制目标的政治任务之时，房价调控目标就以控制房价涨幅作为判断效果的标准。从2010年开始，地方政府被强制要求制定并公布本地当年度房价控制目标，同时，由住建部代表国务院，对年度本地房价控制目标的完成情况进行考核。对于未完成房价控制目标，且在落实国务院房地产调控政策不力主要行政负责人进行约谈、诫勉直至进行行政处分，从而形成了对地方政府的压力。

自2010年“年度房价控制目标”确认，截至2011年3月31日，全国657个城市（包括287个设区城市、370个县级市）中，已有608个城市（包括281个设区城市、327个县级市）公布年度新建住房价格控制目标，占92.5%。一直实施到2013年，到2014年逐渐退场，2015年一字未提。与“年度房价控制目标”退场连带发生的，是“年度房价控制目标”不再成为对地方政府主要行政首长和部门负责人的考核主要指标。值得思考的是，最后没有一个官员因为房价控制目标是否完成受到处理的，不可思议的是房价最凶猛城市官员，上升最快。

来源：伪砖家说经济（ID：weizhuanjia007）

本文编辑：钟艳蓉

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