新城控股
(601155)
投资报告
一.
公司概况
：
总股本 22.58亿 流通股 7.05亿，
股价19.53，总市值 441亿 流通市值 138亿
每股收益 0.51（二季度），pb 2.88，pe 19
主营业务：
房地产开发与销售
。
二
.
买入理由：
（业绩预测，事件影响，预期股价目标）；
1
，业绩预测。
2017
上半年，公司实现结算面积 146.92 万平方米，实现结算金额 149.16 亿元。公司实现营业收入113.28 亿元，较上年同期增长 24.87%；实现归属于上市公司股东的净利润 11.39 亿元，较上年同期增长 33.66%。
报告期内，公司实现合同销售金额 490.87 亿元，较上年同期增长 75.01%，权益合同销售金额 320.81 亿元；实现合同销售面积 354.89 万平方米，较上年同期增长 31.73%，权益合同销售面积 243.31 万平方米。报告期内，公司共 20 个子项目实现竣工交付，竣工面积为 209.99 万平方米；公司共 86 个子项目在建，总建筑面积达 1,941.39 万平方米(含合作项目)。
企业今年的销售目标为850亿元，而上半年新城已完成销售目标的58%，到年底完成目标无虞，下半年冲刺千亿成为企业的主要课题，根据新城16年业绩发布会上公布内容，企业17年有1520亿元的可售货值，全年达到66%的去化即可完成千亿销售，跻身千亿门槛。
券商
预测2017年营收分别为393亿元，净利润为40亿元，EPS为1.77元。
目前
估值2017 年11 倍PE。
2
，事件影响：
港股内房今年气势如虹，融创，恒大涨幅500%。上周大A市场在周期股的全线调整时，以万科为首的房地产股崛起。房地产企业，值得短中线的关注。
三，三大疑问解答
1
，为什么能涨，
(1)
估
值低，今年新城的销售目标为850亿元，而上半年新城已完成销售目标的58%，到年底完成目标无虞，下半年有望冲刺千亿；权益销售有望达到650亿，对应当年隐含净利润65亿，新城控股当前市值454亿，隐含市盈率7倍，在A股属于低估。
(2)
高成长，公司从2014-2016，净利润分别是12，18，30亿，平均净利润增长率是60%；2017上半年报告期内合同销售额达到 490.87 亿，同比增长 75.01%，已完成年初 850 亿目标的 57.75%，净利润增长率是34%。今年上半年，新城毛利率为36%，净利率为10%，可以看到的是，企业的盈利指标自15年以来一直在不断改善，实现了规模与利润的双增长。截止6月底，新城在建及拟建的吾悦广场达到33座，13座在运营。2020年综合体计划达到100座。
(3)
商业模式好，新城从去年开始学习万达做商业综合体的快速扩张。用住宅换商业，通过商业出租创造现金流。新城控股的这种模式，说的直白点，就是住宅销售覆盖整个成本，免费换取一个吾悦广场，通过吾悦广场出租源源不断的创造现金流，这显然是一个好生意。住宅是蛋，商业是鸡，用蛋换鸡，用鸡生蛋，这也是投资新城控股的核心原因。目前全新一代商业综合体在三四线城市开一家火爆一家，对当地的传统百货商超是毁灭性的降维打击。
(4)
安全性好。公司积极拓宽融资渠道，公司成功发行 80 亿私募公司债，加权平均成本仅为 4.74%。公司通过对青浦吾悦广场的出售发行了国 内首单商业综合体 REITs 产品，打通了商业地产证券化和投资退出渠道。公司债务融资加权平均成本为 5.49%，作为一家民营企业，其债务评级为AA+，十分难得。新城喜欢拿中小规模的地块，利于快周转，再加上较低的有息负债成本，使得其竞争优势凸显。未来商业综合体的资本回报率将超过10%，通过杠杆运作，新城完全可以迅速做大做强。可以说通过自持物业和发展物业的两条腿走路模式，新城控股正在高成长的道路上飞奔。
