从全国第一家购物中心天河城的建设运营，到如今天河路沿线鳞次栉比分布着各类型商业体。天河路商圈无疑已是华南市场影响力和人流量最大的商圈。其间主要商业体在业态配比、组合升级过程中的调整和思考，或许可以作为一个商圈经营样本进行观察。
从同质竞争到差异化运营，谢萌表示，天河路商圈目前正在探索的商业与旅游、文化结合模式，正是在提出一种购物中心运营的尝试方向。
黄文杰就曾参与过天河城项目的运营。据他介绍，在建设之初，国内对于购物中心尚未形成认识，天河城团队于是邀请一家香港建筑师事务所来进行项目的商业概念设计。同时业态组合也参照了本世纪初的“黄金比例”：零售65%，非零售35%。
不久，邻近的正佳广场开业，但由于与天河城未形成明显差异，没能改变商圈内购物习惯。
此后，正佳开始创造性大规模引入非广州品牌餐饮企业入驻，并率先引入儿童类业态，2011年申请下商贸类4A级景区后，通过调整部分零售和家居业态，正佳极地海洋馆开始建设。
据介绍，目前正佳正在通过调整部分家居品牌，并对部分后勤区域进行改造，计划引入自然博物馆、广府文化街等更多体验类业态。
“未来一定是城市之间的竞争，争夺的焦点就是流量。而假如没有强旅游基础设施、商业元素、文化元素等，流量为什么会来呢？”谢萌如此分析道。
据广州正佳广场经营管理有限公司总经理石翔介绍，“我们初步计划是，到2018年业态配比将是体验类30%、餐饮类30%、零售类40%。”
“6年前正佳广场的人流远不及天河城，但如今人流量在明显趋于平衡。”冼嘉曦回忆道。在黄文杰看来，如今正佳广场的租金成长率也比天河城有更好呈现。
自开业以来，太古汇也不断对项目内产品组合进行调整。对于其中逻辑，隋颂伟介绍道，主要在于差异化经营，引入本地未见过品牌，带来新鲜感；通过业态配合，解决客户大部分需求。
他向记者透露，目前太古汇的业态配比中，餐饮类占约30%。就坪效前五位品类而言，“奢侈品类、化妆品类、首饰、藏品类都有。我觉得挺健康也挺平衡。”
在电商冲击和商业体有意识不断调整业态组合的环境下，实体零售的业绩难免受到波动。
记者翻阅财报发现，广州太古汇自2012年正式运营以来，2013年至2016年第四季度年零售销售额增速分别为24.9%、11%、16%、9.9%。
另一家商业体天河城，剔除外币结算影响后，2016年第三季度天河城广场收入来自购物中心和办公大楼租金同比去年平稳增长2.9%。但近六年来，这一财务数据从2011年的9.4%已下降至2015年的0.5%。
对此，隋颂伟向记者表示，市场有波动很正常，在过去几年太古汇实现了较高速的销售额增长，基数已经达到一定水平。除了自身营运，外围经济环境也会带来影响。“2016年9月份开始，我们已经重回双位数增长。”据他介绍，2016年太古汇整体客流量增长同比2015年增加了超过30%，客流量在2016年的平安夜更创下历史新高。
隋颂伟直言，“实体商场要回到原本，（从服务上）如何对待顾客，让他们不会因为渠道开放而转到别的地方消费。把线上、线下结合，共同推进很重要。”
“美国第一家购物中心是由维克多·格伦先生创立，建成之初的定位就是一个中立的安全的第三空间。大家可以在这里自由交流，替代了工作之外的自由空间。但我们现在做的商业占了绝大部分比例，不要忘了商业体本身有社会交往和情感交互功能。”谢萌总结道。
（编辑 张伟贤）
