【半年报】2017年上半年南京土地市场成交简析及后续土地供应计划预测

　　土拍大数据统计显示，今年上半年南京市区经营性用地出让面积仅高于2015年上半年，为148.58万平方米，主要受第二季度土地市场零供应、零成交影响。土地出让金430.43亿元，同比下降41%，环比下降52%，主要受地价红线下调影响。落实"双控"、"双限"、"双稳"调控政策，保障房地产市场平稳健康发展，2017年上半年南京市区土地市场节奏有所减缓。

　　去年八月南京市出台新规，要求地块竞价达到最高限价的90%时，该地块所建商品住房必须现房销售，因此，去年下半年至今，南京成交住宅类地块基本为现房销售，短期内对新房供应很难形成支撑，供应断档的副作用将显现。

　　从成交地块数量来看，得益于丰富的土地储备，江宁板块仍然是今年上半年市场供应方，共成交7宗地块，出让面积占全市出让面积的24%，且均为住宅地块。

　　城中与河西板块虽然成交地块宗数不高，但出让地块面积大，因此总体成交面积依然排名靠前。加之，利好规划、完善配套，板块价值价高，市场度一直不低，土地成交价远高于其他板块。

　　城东板块上半年无土地出让，并在7月土拍潮中依然缺乏身影。

　　今年上半年，南京市区纯住宅用地成交面积24.48万平方米，占土地成交总面积的17%；商住混合用地成交面积89.57万平方米，占土地成交总面积的60%；商服用地成交面积34.52万平方米，占土地成交面积的23%。

　　从土地出让金来看，商住用地最高，为265.11亿元，占总出让金的62%；住宅用地次之，为100.05亿元，占比23%；商服用地为65.27亿元，占比19%。住宅用地以17%的土地总成交面积完成23%的成交总额，可以说，"性价比"最高。

2017年上半年度南京市不同性质用地成交概况

　　2017年南京土地市场被严格限价调控，"限地价"也越来越严格，上半年推出的地块中，楼面价超过3万元/平方米的地块仅1幅，为常州星河协通以楼面地价30006元/平方米拿下的城北地块G101；超过2万元/平方米的地块只有6幅，分别为城中招商G198地块、城北安居G01地块、浦口金辉G102地块、浦口银城G99地块、城南绿城G100地块、江宁保利G05地块，有12幅地块楼面价破万。相较而言，2016年上半年南京2幅地块超过4万元/平方米，20幅地块价格破万，2万元以上地块有9幅。

2017年上半年南京市楼面价超2万元/平方米成交地块一览表

　　按照今年上半年南京370公顷（含高淳、溧水）的土地供应计划，住宅用地计划供应270公顷，占全部供地计划7成以上。除溧水高淳外的主城区域上半年预计推出33幅住宅性质地块，迄今10幅成交、13幅挂牌，仍有10幅住宅用地尚未进入出让程序，上半年仅完成上半年住宅供地计划的70%，且第二季度土地零出让。

　　南京市国土局在6月初一周挂出32宗地块，补仓沉寂3个多月的南京土地市场。6月2日，挂出11幅地块中3幅涉及住宅地块均位于六合；隔日，6月3日，土地再次开仓，13幅地块中12幅均为住宅用地，且挂出地块资质较高；6月10日，8幅地块涉及栖霞、江宁、雨花台三个板块，半数为居住用地，下半年南京土地市场将迎来大量上市潮。

2017年7月南京土拍地块分布图

　　根据上半年供地明细及招拍挂情况，江宁、城南板块土地推进较好，分别完成用地供应原计划的97%、79%，而江北剩余35,21公顷土地待出让，城北剩余47.85公顷用地待出让，若能按计划完成供应土地，则这两个板块将有约83公顷用地可出让。

　　按计划进入出让程序的住宅用地主要分布在江北新区、城北鼓楼滨江、燕子矶、迈皋桥这些热点区域，六合将新增3幅住宅用地，供应规模约9公顷，迈皋桥将新增两幅地块，供地规模超过12公顷。

2017上半年南京市区各板块经营性用地供应计划及完成情况