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上海即将没落的三类板块

环线房产咨询 · 公众号 · · 2025-01-05 19:41

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上海这三类板块，即将走向没落！

因生活方式变迁而没落

四川北路、昌里路、梅川路

时代快速发展，居民的生活方式快速进化，对于板块配置的要求一直在剧烈变化。

某些板块因为某一类单一特质而崛起，但是但这个特质不符合新时代的需求，或者说 不符合新时代生活方式的板块，必然会被时代主流抛弃而没落。

生活方式变化最典型和直观的方面，就是商业消费习惯的改变。

商业在过去几十年发生了多轮重大变革，而最初物质生活不发达的年代，最主流的商业模型就是购物街。

其中最经典的没落案例无疑就是四川北路，曾经是南京路和淮海路齐名上海最顶级的三大商业街之一。

当时上海人对四川北路的评价很高：

走走逛逛去其他路，买买去四川路。

不同于淮海路、南京路那么强的地标、旅游色彩，作为主打工薪阶层消费的四川北路，是那一代上海人生活中真正意义上的“消费”中心。

90年代的四川北路

其他的商业街 梅川路、昌里路 虽然没有四川北路这么大名气，但也是当时地缘居民心中的好地段，不过无一例外今天全都没落了，一个也没逃过。

如果详细分析每个地方没落的细节倒是未必完全相同，不过大的共同点是完全相同的：

去商业街这种消费习惯，随着时代发展，逐渐不符合居民的主流需求，因此被抛弃了。

商业街这东西，本质就是商业资源匮乏时代的产物，典型的时代特色是 交通不发达、商品供应不充足、居民消费选择有限 。

后面百货商店的出现，商业街的一部分功能就被取代了；

再后面吃喝玩乐一条龙、不用在马路上风吹雨淋日晒的购物中心出现，百货商店也被淘汰了，商业街的功能更是被全部取代了。

到了今天大家都习惯了网购，大家去商场的目的更多在于体验、溜娃、休闲、聚餐，一些经营方式传统的商场也在逐渐被淘汰。

相对应的，如果一个板块曾经最大卖点就是这些商业，那么板块价值自然也会随着商业被抛弃而降级滑落。

当然，消费习惯的改变只是众多生活习惯中的一种， 比如曹家渡的没落就是因为交通习惯的改变而地位降级。

曹家渡建国前就是上海市区西面的交通枢纽，沪西火车站，电车站，渡口都在这，建国后又一直是公交车枢纽，相当于大虹桥在如今的定位。

80年代的曹家渡地区

交通繁华之地，商业就繁华。

到了九十年代，曹家渡地区拥有各类商店近百家，步行街人流汹涌，已成为沪西商业、经济中心。

1993年，上海市规划局、上海市商委就将曹家渡定位为 高级商业副中心 。

如果今天公交车仍是最主要的出行方式，那么曹家渡的板块价值依然顶级，无异于坐拥多轨交会的地铁站。

但是大家都知道，今天是地铁、是私家车的天下，曹家渡的地位自然下滑。

曹家渡如今也只是CAZ内的二流地段，逐渐被主流中产抛弃。

除此之外，教育资源也是一个很容易体现在板块价值、体现在房价上的要素。

大家都重视孩子的教育，学区房就有特别高的学区溢价；

当主流居民都不卷教育了，学区房的价值自然也会折损。

不过很多变化都是潜移默化之间发生的，很难察觉。

时代抛弃你的时候，都是悄无声息的，不会跟你打招呼。

产业变迁，导致没落

金桥、大虹桥、老工业区

到了今天，大家都知道产业对板块价值的重要性。

如果一个板块自身就有强势产业，那么好处是多方面的：

产业强，地方的财政收入就比较理想，对应的就是城市基础建设好，城市服务也做得好；

对于楼市来说，一个地方产业好能带来大量产业人口，这些人有钱买房，房价也比较坚挺。

但是除了极少数行业，大部分行业能长虹数十年；

一旦老产业衰退了区域面临转型，也不是所有区域都能快速转型抓住新的时代红利。

因此，不少板块都因为产业的变迁而没落了。

比如浦东的金桥板块以制造业为主，在上一个时代是浦东的当红辣子鸡，当年远超张江。

90年代初期金桥搞白色家电，号称“世界名牌金桥造”。

还是90年代末，金桥开始搞汽车制作业，为了配合通用汽车等一众外企，还配建了联洋和碧云两大国际社区。

2010年后的通讯行业时代，华为、电信一众企业落户金桥，金桥又完成了一轮产业转型。

但是到了最近十年，金桥的转型就乏力了。

新时代主打的是高科技产研融合的2.5产业，需要商务区、需要研发基地，也就是需要大量的土地资源。

张江既有高科技产业基础，又有向南足够的土地空间发展建设。

但是金桥只有陈旧的城市界面、一整片老社区老公房、大量的厂房。

金桥的厂房

重新打造高科技产业中心不是一朝一夕，有限的土地空间又限制了转型的速度，因此金桥板块近些年就被动没落了。

类似的案例太多了。

比如大虹桥，曾经的核心产业是房地产企业，随着房地产行业的调整，大量企业撤出，大虹桥直接产业中空了。

比如郊区曾经的产业卫星城，宝山的淞宝，老闵行，曾经都是区域中心，如今都没落了。

一般来说，这样的区域也会在一定程度上被老产业留下的框架所束缚，转型难度很大，贸然买这些地区的房子风险很大。

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认知变迁升级，地段降级

古北等早期富人区

上海传统的地段认知，其实就是上海本地人的认知。

这个认知从上世纪四十年代城市格局固化之后，一直到1990年之前基本就没变变过，有一套属于本地人对于好地段、差地段的判断标准。

而近三十年，上海城市化格局地覆天翻。

一批曾经的上只角地段没落，一众曾经的下只角地段逆袭，这背后伴随的就是地段认知的变化。

其中一些板块，在大建设大分化的时代阶段性的充当过好地段，但是不幸后面又随着城市发展被主流认知抛弃而降级没落。

最典型的案例是古北，作为上海第一代国际社区，当年无疑是真正的豪宅区。

相比于市区的老公房，迎合外国友人喜好建设的有社区花园、有物业管家、有酒店式大堂、有电梯入户的新式低密度住宅，产品力直接秒杀。

古北一期

而这些外销房社区价格体系对应的是外国友人的收入水平，90年代卢湾房价5000块一平的时候，古北的价格都超过1200美金一平了，无疑是上海第一豪宅区。

虽然当时的古北也是市区边缘的郊区地段，但时不影响顶级购买力对其的追捧，因为当年没有替代品。

当年其实也不只是古北，各区在发展过程中都出现了阶段性的好地段。

比如普陀的武宁有华府樟园；闵行有梅陇四大名园、有闵行星河湾；老南市有太阳都市花园、东淮海公寓；老静安的中凯城市之光、国际丽都城。

这些社区都在一定周期内承担了当地居民富人区的功能。

不过随着上海的城市化开发，上海楼市发生了两大变化，让这些曾经的好地段好社区都发生了地段降级。

第一，随着市区边缘扩展到外环，上海市区的地段开始重新排位，地段认知新崛起的好地段重塑。

第二，国内住宅的产品力快速进化，产品快速迭代，2008-2015开始出现市中心核心位置建设的符合当代豪宅标准的豪宅社区，老一批房子完全不够看来。

顶级购买力在这个过程中开始逐渐转移到市区真正的豪宅区，中产逐渐转移去配套资源更健全、配套更新的板块。

大家的认知升级了，这些曾经阶段性的好地段，自然而然就落伍了。

事实上，这三个地段没落的原因，其实是互相交叉并列存在的。

比如四川北路的没落不仅仅是消费习惯的没落，也伴随着北上海产业的没落。

90年代，上海的核心产业仍是工业，苏州河以北虹口、杨浦居住着大量的产业工人，虽说是工薪阶层但却也是当时的主流购买力。

到了90年代中后期，上海的当红产业不再是曾经的传统制造业传统工业，而是外企、外贸、金融。

北上海在这个阶段产业开始走向没落，也对四川北路这个北上海顶流的没落起到了推波助澜的作用。

古 北、甚至包括镇宁路、新华路这些曾经的好地段，没落也跟虹桥经开区外企时代的没落关系很大。

上海第一批顶级购买力以华侨为主，并不仅仅买高了古北，也买高了湖南路、镇宁路、新华路、愚园路等区域的住宅价格。

当时等到国内新贵成为顶级购买力，华侨、外籍友人成了明日黄花，这些区域也纷纷没落。

而地段认知的重塑，就是在一众板块的起起落落中发生的，是结果也是原因。

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上海即将没落的三类板块

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