中海地产发布了2024年财报，显示公司营收和利润出现下滑，但依旧保持稳健的财务状况和乐观态度。尽管面临市场下行趋势，中海仍注重一线城市市场，持续深耕不动产开发运营，并看好未来的市场潜力。同时，公司在毛利率下降的背后，拿地结构调整和成本管控能力也值得关注。未来，中海将继续坚持长期主义，保持战略定力，推动公司高质量发展。
尽管营收和利润下滑，但中海地产依然展现出稳健的财务状况，拥有1241.7亿元的现金储备和低的融资成本。
中海地产依然看好房地产市场，尤其是一线城市，持续深耕不动产开发运营，并在一线城市获取了较多的优质资产。
毛利率下降与行业趋势、拿地结构调整以及成本和收益的变化有关。此外，中海的分销费用增加也可能是净利降幅超过毛利降幅的原因之一。
未来，中海地产将继续坚持长期主义，保持战略定力，推动公司高质量发展，并深化今天的商业资产管理等产业。
在房地产行业整体下行的大势下，即便是“优等生”也难逃业绩下滑的命运。
近日，中海地产公布了2024年经营业绩。
营业收入
由2023年的
2025亿
下降至
1852亿；归母净利润
由2023年的
256.1亿
下降至
156.4亿
。
2024年房地产市场持续下行，连中海也避免不了
营收利润双降
。
但中海地产还是以
京沪深三城销冠、全国新增土储金额第一、行业最高信用评级、在手现金1241.7亿
等硬核数据，交出了一份“稳增长、强土储、最稳健”的超级答卷。
报告显示，
2024年，中海累计合约物业销售金额约3106.91亿元，按年上升0.3%；相应累计销售面积约1148.65万平方米，按年下降14.0%；合约销售均价为每平方米27047元，同比上升16.6%。
营收方面，2024年，
中海收入约为1851.5亿元，同比减少8.58%。
其中，商业物业收入为71.3亿元，同比上升12.1%。
相比于收入个位数的降幅，
毛利则是双位数的下降，同比降20.38%至327.6亿元；毛利率为17.7%，
虽然在行业中位于中等水平，但是相比2023年减少2.62个百分点。
在毛利率下行影响下，归母净利润录得近39%同比降幅，与2020年相比缩水超六成。早已打破集团主席颜建国曾经提出的毛利率不低于30%要求。
不过，中海方面仍然展现出足够乐观的态度，在财报中表示：“虽然国内经济与房地产市场仍将面临多重压力与挑战，但进入2025年，更多新的机遇与增长动能涌现。”
关于未来规划，
中国海外发展行政总裁张
智超在业绩会上表示：“虽然全国商品房销售规模较行业高峰下降了近一半，但依旧是一个近十万亿的规模，未来依然是一个巨大的市场。中海将坚持长期主义，持续深耕不动产开发运营主航道。”
同时，他还表示未来将会保持战略定力，深化今天、明天、后天的三大产业结构，“下一个五年将在保持战略定力同时，赋予今天、明天、后天三大产业进一步做大、做优、做强的目标任务，推动公司持续稳健高质量发展。”
据了解，中海的住宅开发主业即“今天”产业，商业资产管理被视为“明天”产业，主要包括写字楼、购物中心、星级酒店等投资开发；“后天”则是创新业务。
按照公司营收结构看，房地产开发业务2024全年收入约为1747.16亿元，占总营收比例约94.36%。同比来看，“今天”业务虽然保持着压舱石作用，却出现了9.42%的同比降幅。
与“今天”业务形成对比的是被视为“面向明天的成长型业务”，商业物业运营业务实现年内收入为71.29亿元，同比增长12.06%，其中写字楼租金收入为35.7亿元，购物中心租金收入为22.6亿元，长租公寓收入为2.7亿元，酒店及其他商业物业收入为10.3亿元。
不过，该业务尚在成长中，因此占比仅有3.85%，张智超也表示：“中海商业仍然拥有很大的发展与提升机会。”
重注一线城市的中海，依然看好房地产市场
毛利率下降背后，既有着行业趋势的因素，也与其拿地结构的调整不无关系。
市场调整下行，不确定性增强，最近几年，中海更多聚焦高能级城市的优质资产，精准投资。2022年，中海在北上广深四个一线城市的新增货值在集团新增货值中占比48.1%。2023年，北上广深四个一线城市权益购地金额占比约60%。
2024年，中海在12个中国内地城市获取22宗地块，总购地金额806.1亿元，权益购地金额696.3亿元，新增购地金额行业第一，四个一线城市权益购地金额占比更是提升至约73.5%。
高能级城市拿地这种打法，保证了货值质量，但代价是土地成本攀升。与此同时，从行业角度来看，新房价格普遍遭遇调整，下降趋势明显。这一升一降之下，利润空间被挤压，中海的毛利率势必受到影响。
再看中海的其他利润指标，降幅更大。2024年，中海的经营溢利为266.9亿元，同比下降34.13%；年度溢利177.9亿元，同比下降34.23%；公司股东应占溢利为156.4亿元，同比减少38.95%；每股基本盈利为1.43元，同比减少38.89%。
自2022年丢掉利润榜首的位置后，中海在2024年与华润置地的盈利差距持续扩大。华润置地的年报显示，2024年其归母净利润为255.8亿元。
穿透成本与收益来看，除了投资物业公允价值变动收益等相比去年减少外，中海在2024年的分销费用高达45.2亿元，同比增加6.07%，这或许是净利降幅超过毛利降幅的原因之一。
不过，相比同行，
中海仍保持较强的整体成本管控能力和财务稳健性。
截至2024年12月31日，
1241.7亿元的现金储备和3.1%的低融资成本，使得中海依然是行业最安全的企业之一。在行业普遍高负债的背景下，中海依然保持着55.8%的资产负债率和29.2%的净借贷比率，这种“绿档优等生”的底气，或许就是它敢逆周期拿地的资本。
此外，中海的分销费用与行政费用合计占收入的比例为3.7%，费效比行业领先，成本费用管控的竞争优势进一步增强。
值得关注，
带动中海销售逆势增长的最大推力来自一线城市。
2024年，中海在北上广深及香港的销售额合计1640亿元，占公司整体销售的61%，并在上海、北京、深圳均位居当地市场第一，上海以704亿元创公司单城年销售额纪录。
从国内市场份额来看，2024年中海地产市场占有率达3.21%，较2023年末提升0.55个百分点。年内，
中海总经营回款2366.3亿元，同比上升2.1%，其中销售回款2219.3亿元，4个一线城市的销售回款均超百亿元。
“我们观察到，一线城市和强二线城市供需关系不断修复，部分板块特别是一些强改善型的板块和项目比较受热捧。近期部分城市的土地市场比较热，竞争比较激烈，显示出同行对于市场的信心。” 中国海外发展行政总裁张智超表示，2025年中海聚焦一线和部分强二线城市，继续保持行业领先的投资强度。
上述也提及，财报显示，中海过去一年在12个城市拿下22宗地块，新增购地金额位居行业第一。今年以来，中海持续加仓，接连竞得北京三宗地块，以及深圳、郑州、沈阳、厦门、杭州、济南等地块，今年一季度的累计投资额已超过300亿元。
关于未来的投资，管理层预计今年土地市场可能较前两年会更热一些，随着供地总量上来后，各大房企也会更加理性。
在这种情况下，中海方面提出了保持稳中有进的投资策略，继续聚焦于一线和部分强二线城市，同时积极关注机会型城市，具体会根据不同城市、不同板块、不同项目进行分析。
在项目选择上更聚焦于项目的确定性，包括现金流、现金利润情况。
来源：克尔瑞地产研究院、新京报、中国房地产报、观点等
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